Инвестиции в недвижимость Северо-Восточной Флориды из-за рубежа.
Дома для аренды, дома для отдыха, новостройки, коммерческая недвижимость и элитные дома в округах Флаглер, Волуша, Сент-Джонс и Патнэм — с брокером, который более 30 лет помогает инвесторам, банкам и управляющим активами покупать, управлять и продавать здесь недвижимость.
Пожалуйста, прочтите: я брокер по недвижимости и преподаватель, а не адвокат, бухгалтер, налоговый или инвестиционный консультант. Эта страница содержит общую информацию, а не юридическую, налоговую или инвестиционную консультацию, и ничто здесь не обещает доходности. Прежде чем покупать, поговорите с американским адвокатом по недвижимости и с сертифицированным бухгалтером (CPA), который работает с иностранными владельцами.
Please read: I'm a real estate broker and instructor, not an attorney, accountant, tax advisor or investment advisor. This page is general information, not legal, tax or investment advice, and nothing here promises a return. Talk to a U.S. real estate attorney and a CPA who works with foreign owners before you buy.
С кем вы будете работать
Я Дэйв Петковсек (Dave Petkovsek), брокер по недвижимости и преподаватель в CENTURY 21 Realty Exchange в Палм-Кост. Я занимаюсь короткими продажами (short sales) с 1994 года и недвижимостью, принадлежащей банкам (REO), с 1998 года, продал более 2,000 домов, и банки, сервисные компании и управляющие активами доверяют мне свои объекты во всех четырёх округах. Я также преподаю недвижимость: я лицензированный преподаватель по недвижимости во Флориде и член преподавательского состава (Staff Faculty) Florida Realtors.
Наш офис входит в CENTURY 21 — одно из самых известных имён в недвижимости в мире. Если вы уже работаете с офисом CENTURY 21 в своей стране, ваш агент там может направить вас ко мне.
Почему Северо-Восточная Флорида
- Цены ниже, чем в крупных агломерациях Флориды. За год до июля 2025 года медианная цена продажи в районе Делтона — Дейтона-Бич — Ормонд-Бич составила $350,000 против $412,000 в Орландо, примерно в часе езды (Florida Realtors).
- Во Флориде нет подоходного налога штата с физических лиц (Florida Department of Revenue). Федеральный налог США по-прежнему применяется.
- Иностранные покупатели уже выбирают Флориду. За год до июля 2025 года около 16,400 иностранных покупателей приобрели дома во Флориде — всего примерно на $10.4 млрд, при медианной цене $442,000 (Florida Realtors).
- Многие платят наличными. 48% иностранных покупателей в США за год до марта 2026 года заплатили полностью наличными против 28% всех покупателей (National Association of Realtors).
Цифры сегодня
| Район | Медианная цена продажи (август 2026) | Дома в продаже (сентябрь 2026) | Дней на рынке (сентябрь 2026) |
|---|---|---|---|
| Округ Флаглер | $365,000 | 1,301 | 78 |
| Округ Волуша | $329,000 | 4,171 | 78 |
| Округ Сент-Джонс | $511,000 | 2,174 | 72 |
| Округ Патнэм | $252,000 | 301 | 87 |
| Флорида | $384,000 | 146,478 | 81 |
| США | $381,000 | 1,161,615 | 61 |
Источники: Zillow Research (медианная цена продажи, среднее за 3 месяца), Realtor.com (дома в продаже и медианное число дней на рынке). Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой на неделе 29 октября 2026 года составила 7.24% (Freddie Mac). Все месяцы с 2019 года — на The Market Desk. Прошлые цифры не предсказывают будущие цены или арендную плату.
Что здесь покупают инвесторы
Частные дома для аренды
Самая распространённая инвестиция здесь. Узнайте, за сколько можно сдать дом, по реальным местным договорам аренды, с доходностью и cap rate (ставкой капитализации).
Оценка аренды →Дома для отдыха и краткосрочная аренда
Пляжные городки и гольф-сообщества привлекают гостей круглый год, но для краткосрочной аренды нужны лицензия штата, туристические налоги и во многих местах местное разрешение. Проверьте правила для конкретного адреса до покупки. Местные правила: Палм-Кост; округ Флаглер; Флаглер-Бич; округ Волуша; округ Сент-Джонс.
Лицензия Флориды на аренду жилья для отдыха →Новостройки
Все застройщики и жилые комплексы в четырёх округах, с текущими предложениями застройщиков и домами, готовыми к заселению.
Гид по новостройкам →Коммерческая недвижимость
Офисы, торговые помещения, склады и инвестиционные здания, с калькуляторами cap rate и «купить или арендовать» и чек-листом проверки (due diligence).
Покупателям коммерческой недвижимости →Элитные дома
Дома на берегу океана, Внутреннего прибрежного водного пути (Intracoastal) и у полей для гольфа. CENTURY 21 Fine Homes & Estates — программа CENTURY 21 для маркетинга элитной недвижимости.
CENTURY 21 Fine Homes & Estates →Банковская и проблемная недвижимость
Все объекты под изъятием, дома, принадлежащие банкам, и короткие продажи в четырёх округах, а также аукционы округов и дома, принадлежащие государству.
Изъятия и REO →Как обычно покупают иностранные инвесторы
Наличные
Наличные — самый простой и быстрый способ покупки, и так поступают многие иностранные покупатели. Будьте готовы к тому, что ваш банк и титульная компания попросят документы, удостоверяющие личность, и подтверждение происхождения средств. Всегда подтверждайте реквизиты для перевода по телефону, по номеру, который вы уже знаете, и никогда не полагайтесь только на электронное письмо.
Кредиты для иностранных граждан
Кредиторы, на собственных сайтах которых сказано, что они кредитуют иностранных граждан (проверено 2 ноября 2026 года): Lima One Capital, CoreVest Finance, RCN Capital, Easy Street Capital (если гражданину США или владельцу грин-карты принадлежит не менее половины компании-заёмщика). Программы и условия меняются, поэтому уточняйте у каждого кредитора. Мой полный список инвестиционных кредиторов — на странице для инвесторов.
Владение через американскую компанию (LLC)
Многие инвесторы владеют недвижимостью через флоридскую компанию с ограниченной ответственностью (LLC), зарегистрированную через Florida Division of Corporations. Подходит ли это вам, зависит от налоговых правил вашей страны и США, поэтому решите это с американским адвокатом по недвижимости и CPA до подписания договора, потому что в договор вписывается имя покупателя.
Кто может покупать
Большинство иностранных покупателей могут приобретать недвижимость во Флориде. Каждый покупатель и продавец проверяется по санкционному списку США, а закон Флориды 2023 года ограничивает некоторые покупки лицами и компаниями, связанными с несколькими странами. Наш гид «Переезд в США» простыми словами объясняет санкционную проверку и закон Флориды SB 264; титульная компания занимается и тем, и другим при закрытии сделки. Владение домом в США само по себе не даёт визы или права жить здесь; по этим вопросам обращайтесь к иммиграционному адвокату в США.
Владение из-за рубежа
Управление недвижимостью
Большинство владельцев, живущих за рубежом, нанимают лицензированного управляющего недвижимостью, чтобы находить и проверять арендаторов, собирать арендную плату, организовывать ремонт и присылать ежемесячные отчёты. Побеседуйте с двумя-тремя. Один из вариантов — Flagler4Rent, компания по управлению недвижимостью в Палм-Кост. Раскрытие информации: я совладелец Flagler4Rent. Вы никогда не обязаны пользоваться её услугами, и я с радостью назову вам других.
Страхование
Предусмотрите страхование от ветра (ураганов) и рассмотрите страхование от наводнений, даже если кредитор его не требует. Проверьте зону затопления на картах наводнений FEMA и получите страховые расценки до окончания периода осмотра. Citizens Property Insurance — страховщик, созданный штатом Флорида.
Налоги на недвижимость
Льгота homestead во Флориде предоставляется только для дома постоянного жителя Флориды, поэтому инвестиционная недвижимость или дом для отдыха облагается налогом по полной ставке. Хорошая новость: для недвижимости, не являющейся homestead, оценочная стоимость, как правило, не может расти более чем на 10% в год (Florida Department of Revenue). Посмотрите текущий налоговый счёт на сайте округа, прежде чем делать предложение.
Сезон ураганов
Сезон ураганов длится с 1 июня по 30 ноября. Заранее решите, кто будет проверять недвижимость до и после шторма, держите ставни или ударопрочные окна в порядке и храните фотографии объекта на случай страхового требования. Как подготовиться, объясняет Florida Division of Emergency Management штата.
Доход от аренды и налоги США
Арендная плата, выплачиваемая владельцу-нерезиденту, как правило, облагается налогом США. По умолчанию удерживается 30% валовой арендной платы, и многие владельцы вместо этого выбирают налогообложение чистого дохода от аренды и подают налоговую декларацию США (Form 1040-NR). При краткосрочной аренде также взимаются налог с продаж Флориды и туристический налог округа (Florida Department of Revenue). См. страницу IRS для нерезидентов и проконсультируйтесь с CPA.
При продаже (FIRPTA)
Когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США, покупатель, как правило, должен удержать 15% цены продажи для IRS. Удержанием занимается титульная компания, а ваша налоговая декларация в США затем определяет фактический налог. См. удержание по FIRPTA на сайте IRS.
Инструменты рыночных данных
Бесплатно, обновляется каждый месяц, и у каждой цифры указан источник.
The Market Desk
Цены, ставки по ипотеке, дни на рынке, предложение и продажи по четырём округам, Флориде и США — рядом друг с другом.
Открыть The Market Desk →Отчеты по округам
Что продано: по типу жилья, ценовому диапазону и городу, с десятилетними трендами и оценкой силы рынка.
Флаглер · Волуша · Сент-Джонс · ПатнэмОценка аренды
Арендная плата за дома, кондоминиумы, дуплексы и коммерческие помещения по реальным местным договорам аренды, с доходностью и cap rate.
Оценить аренду →Обзор проблемного рынка
Мой ежемесячный анализ просроченных ипотек и продаж банковской недвижимости, а также инвестиционные кредиторы и как передать мне объект.
Инвесторам и управляющим активами →Поговорить с Дэйвом об инвестициях
Расскажите, что вы ищете и как хотели бы купить. Я отвечу лично и, когда это поможет, подключу одного из наших агентов, говорящих на вашем языке. Вы можете писать на своём языке.
Предпочитаете email или телефон? Dave@RealtyExchangeFL.com · +1 386-627-3182 (восточное время США)
Равные возможности в сфере жилья. Мы одинаково обслуживаем всех, откуда бы они ни были.
Equal Housing Opportunity. We serve everyone equally, wherever they're from.
Источники
- Florida Realtors, 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida
- National Association of Realtors, International Transactions in U.S. Residential Real Estate (2026)
- FlaglerDave.com, The Market Desk (Zillow Research, Realtor.com, Freddie Mac)
- Florida Department of Revenue, налоги
- Florida Department of Revenue, homestead и другие льготы
- Florida Department of Revenue, ограничения оценки
- Florida Department of Revenue, налог на развитие туризма
- Florida DBPR, лицензии на аренду жилья для отдыха
- IRS, налогообложение иностранцев-нерезидентов
- IRS, удержание по FIRPTA
- Florida Division of Corporations (Sunbiz)
- FEMA Flood Map Service Center (карты зон затопления FEMA)
- Florida Division of Emergency Management
Правила и цифры проверены 2 ноября 2026 года. Законы и налоговые правила меняются; уточняйте их у специалиста.