← Коммерческая аренда и продажа
Коммерческая недвижимость · Покупателям, арендаторам и инвесторамПокупайте или арендуйте с умом
Покупаете здание, арендуете помещение для бизнеса или добавляете инвестиционный объект в округах Флаглер, Волуша, Сент-Джонс или Патнэм? Здесь в одном месте калькуляторы, чек-лист и официальные ссылки, которые нужны были бы мне самому.
Предпочитаете поговорить? Позвоните или напишите 386-627-3182
Посчитайте цифры
Два быстрых калькулятора. Оценки для сравнения объектов, а не предложение по кредиту и не экспертная оценка.
Ставка капитализации и доходность на вложенные средства
Для начала — примерные цифры. Замените их данными объекта. Не знаете, за сколько сдаются помещения? Попробуйте Оценку аренды (вкладка «Коммерческая»).
Ставка капитализации (cap rate) = NOI ÷ цена, без учёта кредита. Доходность на вложенные средства (cash-on-cash) = денежный поток после платежей по кредиту ÷ вложенные вами деньги. Кредиторы смотрят на покрытие долга; каждый устанавливает свой минимум.
Купить или арендовать? Расчёт по месяцам
Коммерческая арендная плата указывается за квадратный фут в год. При аренде triple net (NNN) вы также оплачиваете свою долю налогов, страховки и содержания; при gross-аренде поставьте 0 в графе сборов.
Владение также связывает ваши деньги и перекладывает ремонт на вас; аренда оставляет деньги в бизнесе. После покупки округ пересчитывает налогооблагаемую стоимость объекта (см. чек-лист), поэтому используйте оценку налога по новой цене.
Чек-лист проверки (due diligence)
Что получить, прочитать и проверить до окончания периода инспекции. Отмечайте пункты по ходу или распечатайте список.
Что потребуют кредиторы
- Подписанный договор купли-продажи, ведомость арендаторов (rent roll) и договоры аренды
- Отчёты о доходах и расходах объекта за два-три года
- Ваши налоговые декларации за последние два-три года и личная финансовая отчётность
- Документы вашей компании (LLC или корпорации) и кто выступает поручителем по кредиту
- Если вы будете вести там свой бизнес: финансовая отчётность бизнеса
- Оценка, экологическая проверка Phase I, межевание и расценка страховки (заказываются после одобрения)
- Первоначальный взнос: часто больше, чем при покупке жилья. Например, Community First Credit Union of Florida указывает кредиты до 75% для инвестиционной недвижимости и до 80% для объектов, где работает сам владелец
Местные банки, кредиты SBA и частные кредиторы есть в списке инвестиционных кредиторов.
Основы обмена 1031
Продаёте один инвестиционный или коммерческий объект и покупаете другой? Обмен на аналогичное имущество (like-kind exchange) позволяет отложить налог на вашу прибыль. Основное от IRS:
- С 2018 года он применяется только к недвижимости, используемой в бизнесе или для инвестиций, а не к вашему дому
- Письменно укажите объект замены в течение 45 дней после продажи
- Закройте сделку по нему в течение 180 дней или до срока подачи налоговой декларации, если он наступает раньше
- Большинство пользуется услугами квалифицированного посредника, который держит деньги; это не можете быть вы или ваш агент
Поговорите с налоговым консультантом до того, как выставить объект на продажу или подписать договор; отсчёт начинается в день закрытия сделки. Инструкции IRS к Form 8824
Зонирование, карты и данные о недвижимости
Официальные сайты округов о зонировании, землепользовании, картах, сведениях о владельцах и продажах, а также налоговых оценках. В черте города зонирование устанавливает город: звоните в его отдел планирования.
Property Appraiser · Планирование и зонирование · Карта зонирования (PDF) · Карта перспективного землепользования (PDF)
Города: Планирование Палм-Кост · Карты Палм-Кост · Планирование Флаглер-Бич
Property Appraiser · Планирование и развитие · Интерактивные карты (зонирование, землепользование)
Ссылки проверены 26 октября 2026 г. Карты носят справочный характер; зонирование конкретного участка уточняйте в отделе планирования.
Посмотрите, что есть сейчас. Наши коммерческие объекты с фотографиями и условиями представлены на коммерческой странице. Не нашли подходящий? Расскажите, что вам нужно.
Расскажите, что вам нужно
Открываете магазин, переезжаете в новый офис или покупаете здание как инвестицию? Сообщите мне основное, и я перезвоню, обычно в тот же день, с тем, что есть на всём рынке, а не только среди наших объектов.
Предпочитаете поговорить? Позвоните или напишите SMS на 386-627-3182 или отправьте письмо на Dave@RealtyExchangeFL.com.
Частые вопросы
Какая ставка капитализации считается хорошей?
Это зависит от объекта, арендаторов и района. Здание с надёжным арендатором по долгосрочному договору продаётся по более низкой ставке капитализации (то есть по более высокой цене), чем старое здание с короткими договорами. Прежде чем делать предложение, попросите у меня данные о недавних местных продажах похожих объектов.
Чем ставка капитализации отличается от доходности на вложенные средства (cash-on-cash)?
Ставка капитализации (cap rate) — это чистый доход объекта, делённый на его цену, без учёта кредита. Cash-on-cash — это деньги, остающиеся после платежей по кредиту, делённые на вложенные вами средства. Калькулятор выше показывает оба показателя.
Что лучше для моего бизнеса: купить помещение или арендовать?
Аренда сохраняет ваши деньги в бизнесе и позволяет переехать по мере роста. Покупка формирует капитал и фиксирует ваши расходы, но связывает первоначальный взнос и возлагает ремонт на вас. Калькулятор «купить или арендовать» выше показывает разницу в месяц.
Вырастет ли мой налог на недвижимость после покупки?
Часто да. Во Флориде рост налогооблагаемой стоимости нежилой недвижимости ограничен 10% в год для налогов, не связанных со школами, пока объект не продан; затем она пересчитывается по рыночной стоимости на следующее 1 января (Florida Statutes 193.1555). Воспользуйтесь налоговым калькулятором Property Appraiser для вашей цены.
Платится ли во Флориде налог с продаж на коммерческую аренду?
По большинству коммерческих договоров аренды — нет. Флорида отменила налог с продаж на коммерческую аренду для периодов аренды, начинающихся 1 октября 2025 г. или позже (Florida Department of Revenue, TIP 25A01-04). Некоторые виды аренды, например парковка и краткосрочное проживание, по-прежнему облагаются налогом.
Стоит ли мне что-нибудь, если вы подберёте помещение?
В большинстве коммерческих договоров аренды комиссию за сдачу платит арендодатель, поэтому для вас это обычно бесплатно. Если с каким-то помещением дело обстоит иначе, я скажу вам об этом до просмотра.
Откуда берутся цифры
- Оценка аренды FlaglerDave.com: 170 офисных, торговых и промышленных помещений, сданных в аренду с октября 2023 г. (Stellar MLS) Открыть «Оценку аренды»
- U.S. EPA, All Appropriate Inquiries (40 CFR Part 312; ASTM E1527-21) источник
- Министерство юстиции США, ADA.gov источник
- FEMA Flood Map Service Center источник
- Законы Флориды (Florida Statutes), раздел 193.1555 (оценка нежилой недвижимости) источник
- Florida Department of Revenue, Tax Information Publication 25A01-04, «Sales Tax on Commercial Rentals Repealed Effective October 1, 2025» источник
- Florida Department of Revenue, гербовый сбор (Documentary Stamp Tax) источник
- Список инвестиционных кредиторов FlaglerDave.com (каждый кредитор проверен на его собственном сайте 14 октября 2026 г.) Открыть список кредиторов
- IRS, Instructions for Form 8824, Like-Kind Exchanges источник
- IRS, Like-kind exchanges: real estate tax tips источник
Проверено 26 октября 2026 г. Законы и ставки меняются; уточняйте, прежде чем на них полагаться.
Дэйв Петковсек (Dave Petkovsek), Брокер по недвижимости и преподаватель, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC — лицензированная брокерская компания по недвижимости во Флориде. Объекты на этих страницах — объекты CENTURY 21 Realty Exchange. Калькуляторы и чек-листы дают оценки и общую информацию и не являются юридической, налоговой, кредитной, оценочной или инженерной консультацией; поговорите со своим юристом, бухгалтером и кредитором, прежде чем на них полагаться. Площади указаны приблизительно, а цены, условия и наличие могут меняться. Мы рады любому бизнесу и любому человеку и соблюдаем все законы о справедливом жилищном обеспечении и равных возможностях.
Dave Petkovsek, Real Estate Broker & Instructor, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC, licensed Florida real estate brokerage. The listings on these pages are listings of CENTURY 21 Realty Exchange. Calculators and checklists are estimates and general information, not legal, tax, lending, appraisal or engineering advice; talk to your attorney, accountant and lender before you rely on them. Sizes are approximate, and prices, terms and availability can change. We welcome every business and every person, and we follow all fair housing and equal opportunity laws.