Compre ou alugue com mais inteligência
Vai comprar um prédio, alugar espaço para o seu negócio ou adicionar um imóvel para investimento em Flagler, Volusia, St. Johns ou Putnam? Aqui estão as calculadoras, a lista de verificação e os links oficiais que eu gostaria de ter, em um só lugar.
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Faça as contas
Duas calculadoras rápidas. Estimativas para comparar imóveis, não uma cotação de empréstimo nem uma avaliação.
Cap rate e cash-on-cash
Números de exemplo para começar. Troque pelos do imóvel. Não sabe quanto um espaço rende de aluguel? Experimente o Estimador de aluguel (aba comercial).
Cap rate = NOI ÷ preço, antes de qualquer empréstimo. Cash-on-cash = o fluxo de caixa depois das parcelas do empréstimo ÷ o dinheiro que você investiu. Os credores olham a cobertura da dívida; cada um define o seu próprio mínimo.
Comprar ou alugar? As contas do mês
O aluguel comercial é cotado por pé quadrado por ano. Em uma locação triple net (NNN) você também paga a sua parte dos impostos, do seguro e da manutenção; na gross, coloque 0 nos encargos.
Ser dono também imobiliza o seu dinheiro e deixa os reparos por sua conta; alugar mantém o dinheiro no seu negócio. Depois de uma compra, o condado redefine o valor tributável do imóvel (veja a lista de verificação), então use uma estimativa de imposto para o novo preço.
Lista de verificação de due diligence
O que obter, ler e verificar antes do fim do seu período de inspeção. Marque os itens à medida que avança, ou imprima a lista.
O que os credores vão pedir
- O contrato de compra assinado, a relação de aluguéis (rent roll) e os contratos de locação
- Dois a três anos de demonstrativos operacionais do imóvel
- Suas declarações de imposto de renda dos últimos dois ou três anos e uma declaração financeira pessoal
- Os documentos da sua empresa (LLC ou corporação) e quem garante o empréstimo
- Para um negócio que você vai operar no local: as demonstrações financeiras do negócio
- Uma avaliação, um Phase I, um levantamento topográfico e uma cotação de seguro (solicitados após a aprovação)
- Entrada: muitas vezes maior do que na compra de uma casa. Por exemplo, a Community First Credit Union of Florida anuncia empréstimos de até 75% para imóveis de investimento e 80% para imóveis ocupados pelo proprietário
Bancos locais, empréstimos SBA e credores privados estão na lista de credores para investimento.
Noções básicas da permuta 1031
Vai vender um imóvel de investimento ou comercial e comprar outro? Uma permuta de imóveis semelhantes (like-kind exchange) pode adiar o imposto sobre o seu ganho. O básico, segundo o IRS:
- Desde 2018 ela se aplica apenas a imóveis mantidos para uso comercial ou investimento, não à sua residência
- Indique o imóvel substituto por escrito em até 45 dias após a venda
- Feche a compra dele em até 180 dias, ou até o prazo da sua declaração de imposto, se for antes
- A maioria usa um intermediário qualificado para guardar o dinheiro; não pode ser você nem o seu agente
Converse com seu assessor tributário antes de anunciar ou assinar; o prazo começa a contar no dia do fechamento. Instruções do Formulário 8824 do IRS (IRS Form 8824)
Zoneamento, mapas e registros de imóveis
Os sites oficiais dos condados para zoneamento, uso do solo, mapas, registros de propriedade e de vendas e estimativas de impostos. Dentro de uma cidade, quem define o zoneamento é a cidade: ligue para o departamento de planejamento dela.
Property Appraiser · Planejamento e zoneamento · Mapa de zoneamento (PDF) · Mapa de uso futuro do solo (PDF)
Cidades: Planejamento de Palm Coast · Mapas de Palm Coast · Planejamento de Flagler Beach
Property Appraiser · Planejamento e desenvolvimento · Mapas interativos (zoneamento, uso do solo)
Property Appraiser · Planejamento e zoneamento · Mapeamento GIS (Property Appraiser)
Links verificados em 26 de outubro de 2026. Os mapas são para referência; confirme o zoneamento de um lote com o departamento de planejamento.
Veja o que temos agora. Nossos imóveis comerciais, com fotos e condições, estão na página comercial. Não encontrou o ideal? Diga-me do que você precisa.
Diga-me do que você precisa
Vai abrir uma loja, mudar seu escritório ou comprar um prédio como investimento? Passe-me o básico e eu ligo para você, geralmente no mesmo dia, com o que existe em todo o mercado, não só nos nossos anúncios.
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Perguntas frequentes
O que é um bom cap rate?
Depende do imóvel, dos inquilinos e da região. Um prédio com um inquilino forte em um contrato longo é vendido a um cap rate (taxa de capitalização) menor, ou seja, um preço maior, do que um prédio mais antigo com contratos curtos. Peça-me vendas locais recentes de imóveis semelhantes antes de fazer uma oferta.
Qual é a diferença entre cap rate e retorno cash-on-cash?
O cap rate é a renda líquida do imóvel dividida pelo seu preço, antes de qualquer financiamento. O cash-on-cash é o dinheiro que sobra depois das parcelas do financiamento dividido pelo dinheiro que você investiu. A calculadora acima mostra os dois.
É melhor comprar ou alugar um espaço para o meu negócio?
Alugar mantém seu dinheiro no negócio e permite mudar conforme você cresce. Comprar gera patrimônio e fixa seus custos, mas imobiliza uma entrada e deixa os reparos por sua conta. A calculadora de comprar ou alugar acima mostra a diferença mensal.
Meu imposto predial vai subir depois que eu comprar?
Muitas vezes, sim. Na Flórida, o aumento do valor tributável de imóveis não residenciais é limitado a 10% ao ano para impostos que não são escolares até o imóvel ser vendido; depois, ele volta ao valor de mercado no 1º de janeiro seguinte (Florida Statutes 193.1555). Use o estimador de impostos do Property Appraiser para o seu preço.
Ainda pago imposto sobre vendas no aluguel comercial na Flórida?
Na maioria das locações comerciais, não. A Flórida revogou o imposto sobre vendas no aluguel comercial para períodos de locação que começam em ou após 1 de outubro de 2025 (Florida Department of Revenue, TIP 25A01-04). Algumas locações, como estacionamento e estadias curtas, ainda são tributadas.
Tenho algum custo para você encontrar um espaço para mim?
Na maioria das locações comerciais, o proprietário paga a comissão de locação, então normalmente não há custo para você. Se um espaço funcionar de outra forma, eu aviso antes de você ir visitá-lo.
De onde vêm os números
- Estimador de aluguel do FlaglerDave.com: 170 espaços de escritório, varejo e industriais alugados desde outubro de 2023 (Stellar MLS) Abrir o Estimador de aluguel
- U.S. EPA, All Appropriate Inquiries (40 CFR Part 312; ASTM E1527-21) fonte
- Departamento de Justiça dos EUA, ADA.gov fonte
- FEMA Flood Map Service Center fonte
- Florida Statutes, seção 193.1555 (avaliação de imóveis não residenciais) fonte
- Florida Department of Revenue, Tax Information Publication 25A01-04, "Sales Tax on Commercial Rentals Repealed Effective October 1, 2025" (imposto sobre vendas em aluguéis comerciais revogado a partir de 1 de outubro de 2025) fonte
- Florida Department of Revenue, Documentary Stamp Tax (imposto de selo documental) fonte
- Lista de credores para investimento do FlaglerDave.com (cada credor verificado em seu próprio site em 14 de outubro de 2026) Ver a lista de credores
- IRS, Instruções do Formulário 8824 (Form 8824), permutas de imóveis semelhantes (Like-Kind Exchanges) fonte
- IRS, Like-kind exchanges: dicas fiscais sobre imóveis fonte
Verificado em 26 de outubro de 2026. Leis e alíquotas mudam; confirme antes de confiar nelas.
Dave Petkovsek, Broker e instrutor imobiliário, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC, imobiliária licenciada na Flórida. Os imóveis anunciados nestas páginas são anúncios da CENTURY 21 Realty Exchange. As calculadoras e listas de verificação são estimativas e informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário, de financiamento, de avaliação ou de engenharia; converse com seu advogado, contador e credor antes de confiar nelas. As metragens são aproximadas, e preços, condições e disponibilidade podem mudar. Recebemos bem todas as empresas e todas as pessoas, e seguimos todas as leis de moradia justa (fair housing) e de igualdade de oportunidades.
Dave Petkovsek, Real Estate Broker & Instructor, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC, licensed Florida real estate brokerage. The listings on these pages are listings of CENTURY 21 Realty Exchange. Calculators and checklists are estimates and general information, not legal, tax, lending, appraisal or engineering advice; talk to your attorney, accountant and lender before you rely on them. Sizes are approximate, and prices, terms and availability can change. We welcome every business and every person, and we follow all fair housing and equal opportunity laws.