Compre o arriende con más inteligencia
¿Va a comprar un edificio, arrendar espacio para su negocio o sumar una propiedad de inversión en Flagler, Volusia, St. Johns o Putnam? Aquí están las calculadoras, la lista de verificación y los enlaces oficiales que yo querría tener, en un solo lugar.
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Haga los números
Dos calculadoras rápidas. Estimaciones para comparar propiedades, no una cotización de préstamo ni un avalúo.
Cap rate y rendimiento sobre efectivo (cash-on-cash)
Cifras de ejemplo para empezar. Cámbielas por las de la propiedad. ¿No sabe cuánto se alquila un espacio? Pruebe la Calculadora de alquiler (pestaña comercial).
Cap rate = NOI ÷ precio, antes de cualquier préstamo. Cash-on-cash = el flujo de efectivo después de los pagos del préstamo ÷ el efectivo que usted aporta. Los prestamistas miran la cobertura de la deuda; cada uno fija su propio mínimo.
¿Comprar o arrendar? Las cuentas mensuales
El alquiler comercial se cotiza por pie cuadrado al año. En un arrendamiento triple neto (NNN) también paga su parte de impuestos, seguro y mantenimiento; en uno bruto, ponga 0 en cargos.
Ser dueño también inmoviliza su efectivo y deja las reparaciones a su cargo; arrendar mantiene el efectivo en su negocio. Después de una compra, el condado restablece el valor gravable de la propiedad (vea la lista de verificación), así que use una estimación de impuestos para el nuevo precio.
Lista de verificación de debida diligencia
Qué obtener, leer y revisar antes de que termine su período de inspección. Márquelos a medida que avanza, o imprima la lista.
Lo que pedirán los prestamistas
- El contrato de compraventa firmado, la lista de rentas (rent roll) y los contratos de arrendamiento
- Dos a tres años de estados de operación de la propiedad
- Sus declaraciones de impuestos de los últimos dos o tres años y un estado financiero personal
- Los documentos de su entidad (LLC o corporación) y quién garantiza el préstamo
- Si va a operar un negocio allí: los estados financieros del negocio
- Un avalúo, un Phase I (evaluación ambiental), un levantamiento topográfico y una cotización de seguro (se solicitan después de la aprobación)
- Pago inicial: a menudo mayor que en una vivienda. Por ejemplo, Community First Credit Union of Florida ofrece préstamos de hasta el 75% para propiedades de inversión y del 80% para propiedades ocupadas por el dueño
Los bancos locales, los préstamos SBA y los prestamistas privados están en la lista de prestamistas para inversión.
Conceptos básicos del intercambio 1031
¿Vende una propiedad de inversión o de negocio y compra otra? Un intercambio de bienes similares (like-kind exchange) puede aplazar el impuesto sobre su ganancia. Lo básico, según el IRS:
- Desde 2018 se aplica solo a bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión, no a su vivienda
- Identifique por escrito la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta
- Cierre la compra dentro de 180 días, o antes de la fecha límite de su declaración de impuestos si es más pronto
- La mayoría usa un intermediario calificado para guardar el dinero; no puede ser usted ni su agente
Hable con su asesor de impuestos antes de poner en venta o firmar; el plazo empieza el día del cierre. Instrucciones del Formulario 8824 del IRS
Zonificación, mapas y registros de propiedad
Los sitios oficiales del condado para zonificación, uso de suelo, mapas, registros de propiedad y de ventas, y estimaciones de impuestos. Dentro de una ciudad, la ciudad fija la zonificación: llame a su oficina de planificación.
Property Appraiser · Planificación y zonificación · Mapa de zonificación (PDF) · Mapa de uso futuro del suelo (PDF)
Ciudades: Planificación de Palm Coast · Mapas de Palm Coast · Planificación de Flagler Beach
Property Appraiser · Planificación y desarrollo · Mapas interactivos (zonificación, uso de suelo)
Property Appraiser · Planificación y zonificación · Mapas GIS
Property Appraiser · Planificación y zonificación · Mapas GIS (Property Appraiser)
Enlaces revisados el 26 de octubre de 2026. Los mapas son de referencia; confirme la zonificación de una parcela con la oficina de planificación.
Vea lo que tenemos ahora. Nuestras propiedades comerciales, con fotos y condiciones, están en la página comercial. ¿No ve la adecuada? Dígame qué necesita.
Dígame qué necesita
¿Va a abrir una tienda, mudar su oficina o comprar un edificio como inversión? Deme los datos básicos y lo llamo, normalmente el mismo día, con lo que hay disponible en todo el mercado, no solo en nuestras propiedades.
¿Prefiere hablar? Llame o envíe un mensaje de texto al 386-627-3182, o escriba a Dave@RealtyExchangeFL.com.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cap rate?
Depende de la propiedad, los inquilinos y la zona. Un edificio con un inquilino sólido y un contrato largo se vende a un cap rate más bajo (un precio más alto) que un edificio más antiguo con contratos cortos. Pídame las ventas locales recientes de propiedades similares antes de hacer una oferta.
¿Cuál es la diferencia entre el cap rate y el rendimiento cash-on-cash?
El cap rate (tasa de capitalización) es el ingreso neto de la propiedad dividido entre su precio, antes de cualquier préstamo. El cash-on-cash es el efectivo que queda después de los pagos del préstamo dividido entre el efectivo que usted aportó. La calculadora de arriba muestra ambos.
¿Es mejor comprar o arrendar un local para mi negocio?
Arrendar mantiene su efectivo en el negocio y le permite mudarse a medida que crece. Comprar genera patrimonio y fija sus costos, pero inmoviliza un pago inicial y deja las reparaciones a su cargo. La calculadora de comprar o arrendar de arriba muestra la diferencia mensual.
¿Subirán mis impuestos a la propiedad después de comprar?
A menudo, sí. En Florida, los aumentos del valor gravable de una propiedad no residencial tienen un tope del 10% al año para impuestos no escolares hasta que se vende; luego se restablece al valor de mercado el siguiente 1 de enero (Estatutos de Florida 193.1555). Use el estimador de impuestos del Property Appraiser con su precio.
¿Todavía se paga impuesto sobre las ventas en la renta comercial en Florida?
No en la mayoría de los arrendamientos comerciales. Florida derogó el impuesto sobre las ventas en la renta comercial para períodos de alquiler que comienzan el 1 de octubre de 2025 o después (Departamento de Ingresos de Florida, TIP 25A01-04). Algunos alquileres, como estacionamiento y estancias cortas, todavía pagan impuesto.
¿Me cuesta algo que usted me encuentre un local?
En la mayoría de los arrendamientos comerciales el arrendador paga la comisión de arrendamiento, así que por lo general no le cuesta nada. Si un espacio funciona de otra manera, se lo diré antes de que vaya a verlo.
De dónde vienen las cifras
- Calculadora de alquiler de FlaglerDave.com: 170 locales de oficina, comercio e industria arrendados desde octubre de 2023 (Stellar MLS) Abrir la Calculadora de alquiler
- U.S. EPA, All Appropriate Inquiries (40 CFR Part 312; ASTM E1527-21) fuente
- Departamento de Justicia de EE. UU., ADA.gov fuente
- FEMA Flood Map Service Center fuente
- Estatutos de Florida, sección 193.1555 (evaluación de propiedad no residencial) fuente
- Departamento de Ingresos de Florida, Publicación de Información Tributaria 25A01-04, "Sales Tax on Commercial Rentals Repealed Effective October 1, 2025" fuente
- Departamento de Ingresos de Florida, Documentary Stamp Tax fuente
- Lista de prestamistas para inversión de FlaglerDave.com (cada prestamista verificado en su propio sitio web el 14 de octubre de 2026) Ver la lista de prestamistas
- IRS, Instrucciones del Formulario 8824, intercambios de bienes similares (Like-Kind Exchanges) fuente
- IRS, Intercambios de bienes similares: consejos tributarios sobre bienes raíces fuente
Revisado el 26 de octubre de 2026. Las leyes y las tasas cambian; confírmelas antes de basarse en ellas.
Dave Petkovsek, Corredor (broker) de bienes raíces e instructor, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC, corredora de bienes raíces con licencia en Florida. Las propiedades en estas páginas son propiedades en venta de CENTURY 21 Realty Exchange. Las calculadoras y las listas de verificación son estimaciones e información general, no asesoría legal, tributaria, crediticia, de avalúo ni de ingeniería; hable con su abogado, contador y prestamista antes de basarse en ellas. Las superficies son aproximadas, y los precios, las condiciones y la disponibilidad pueden cambiar. Damos la bienvenida a todo negocio y a toda persona, y cumplimos todas las leyes de vivienda justa e igualdad de oportunidades.
Dave Petkovsek, Real Estate Broker & Instructor, CENTURY 21 Realty Exchange, 300 Palm Coast Pkwy NE, Palm Coast, FL 32137, 386-627-3182. Realty Exchange LLC, licensed Florida real estate brokerage. The listings on these pages are listings of CENTURY 21 Realty Exchange. Calculators and checklists are estimates and general information, not legal, tax, lending, appraisal or engineering advice; talk to your attorney, accountant and lender before you rely on them. Sizes are approximate, and prices, terms and availability can change. We welcome every business and every person, and we follow all fair housing and equal opportunity laws.