Preguntas sobre bienes raíces, respondidas.
Compradores, vendedores, Realtors, prestamistas, administradores de activos: pregúnteme lo que quiera sobre bienes raíces en Florida. Respondo aquí mismo en esta página, para que la próxima persona con la misma pregunta también encuentre la respuesta.
Por favor, lea: Soy corredor de bienes raíces e instructor, no abogado, contador ni asesor fiscal. Estas respuestas son mi opinión, basada en mi experiencia en bienes raíces en Florida. Son información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Cada situación es diferente, así que hable con el profesional adecuado antes de actuar.
Please read: I'm a real estate broker and instructor, not an attorney, accountant or tax advisor. These answers are my opinion, based on my experience in Florida real estate. They're general information, not legal, tax or financial advice. Every situation is different, so talk to the right professional before you act.
Un comprador pregunta¿Por qué un agente quiere que firme un acuerdo antes de mostrarme una casa?
Desde agosto de 2024, los agentes de todo el país deben tener un acuerdo por escrito con el comprador antes de visitar casas juntos. Eso surgió del acuerdo nacional de los Realtors.
El acuerdo detalla lo que su agente hará por usted y cómo se le pagará. Léalo, haga preguntas y sepa que la duración y el pago son negociables. Un buen agente le explicará cada línea sin apresurarlo.
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Un comprador preguntaEstoy pensando en mudarme a Palm Coast. ¿Qué debo hacer primero?
Una de las cosas que me gustaría que la gente supiera antes de empezar a buscar aquí es que construir una relación significativa con su Realtor es la primera tarea más importante.
Con demasiada frecuencia se empieza a ver casas con personas que quizás no son las más adecuadas para usted. Encuentre a la persona adecuada y comprométase con ella: el Realtor que luchará por usted, lo cuidará, sabrá lo que es importante para usted y le ayudará a encontrar la casa correcta. Ese debería ser el primer paso.
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Un comprador pregunta¿Cuánto dinero en efectivo necesito realmente para comprar una casa aquí?
Planifique dos cosas: el pago inicial (enganche) y los costos de cierre. Los pagos iniciales van desde tan solo 0% a 3.5% en algunos programas de préstamo hasta 20% o más en otros. Los costos de cierre suelen rondar entre el 2% y el 5% del precio, según el préstamo y la operación.
Luego, guarde un colchón para después del cierre. Hable primero con un prestamista local. Una conversación de 20 minutos con un buen oficial de préstamos le dirá más que cualquier calculadora.
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Un comprador pregunta¿Necesito una inspección de una casa recién construida?
Sí. Las casas nuevas también tienen problemas: aislamiento faltante, problemas en el techo y los tapajuntas, detalles de plomería y electricidad. Las inspecciones del propio constructor no trabajan para usted.
Me gusta hacer una inspección antes de colocar el drywall, si se puede, y una inspección final antes de su recorrido final. Son unos cientos de dólares bien invertidos, y le dan una lista de pendientes mientras el constructor todavía tiene a sus cuadrillas en la obra.
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Un comprador pregunta¿Cómo afectan las zonas de inundación y el seguro lo que puedo pagar en Flagler y Volusia?
Mucho más de lo que la mayoría de los compradores espera. El seguro, y el seguro contra inundaciones si el prestamista lo exige, entra en su pago mensual justo al lado de la hipoteca y los impuestos.
Pida cotizaciones de seguro para una casa específica durante su período de inspección, no después. Pregunte por la zona de inundación, la antigüedad del techo y si la casa tiene un informe de mitigación de viento (wind mitigation). Dos casas al mismo precio pueden tener costos mensuales muy diferentes.
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Un comprador preguntaLas tasas están por encima del 7%. ¿Debo esperar para comprar?
Nadie puede prometerle hacia dónde irán las tasas. Lo que yo observo es el pago con el que usted puede vivir hoy y cuánto tiempo planea quedarse.
Si el pago le funciona y va a estar ahí por años, esperar una tasa más baja puede costarle más si los precios o la competencia suben. Si las tasas bajan más adelante, refinanciar puede ser una opción. Revise las tasas en vivo y los números locales en mi Market Desk, y luego hable con un prestamista sobre sus propios números.
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Un comprador pregunta¿Necesito mi propio agente para construcción nueva en Palm Coast?
No es obligatorio, pero la persona amable de la casa modelo trabaja para el constructor, y el contrato es del constructor. Con muchos constructores, la única forma de tener a su propio agente de su lado es llevarlo en su primerísima visita.
La hoja de registro del constructor, un formulario en su sitio web o un chat pueden contar como esa primera visita, así que llámeme antes de ir. Muchos constructores le pagan al agente del comprador, y pondremos por escrito cómo se me paga antes de visitar.
Cada constructor y comunidad, y lo que debe saber primero →
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Un comprador pregunta¿A cuánto se están vendiendo las casas en Palm Coast ahora mismo?
En los 12 meses hasta agosto de 2026, la casa unifamiliar mediana en Palm Coast se vendió en $360,000, o $193 por pie cuadrado, en 3,116 ventas registradas (registros públicos).
Eso es toda la ciudad. Los precios son más altos en 32137 que en 32164, y cambian de un mes a otro, así que revise los números actuales antes de hacer una oferta.
Precios de casas en Palm Coast, actualizados cada mes →
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Un comprador preguntaFlagler, Volusia, St. Johns o Putnam: ¿en qué condado debo buscar?
Empiece por cómo quiere que sean sus días y luego mire el precio. En los últimos tres meses de ventas registradas, la mediana de casas unifamiliares fue de aproximadamente $370,000 en Flagler, $340,000 en Volusia y $535,000 en St. Johns (de junio a agosto de 2026), y $250,000 en Putnam (de marzo a mayo de 2026).
Palm Coast me encanta porque es una mini América. Flagler Beach tiene un ambiente de pueblo pequeño muy auténtico. Bunnell se extiende hacia un campo hermoso. Cada condado tiene su propia guía en mi sitio.
La guía de la zona, condado por condado →
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Un vendedor pregunta¿Cómo sé en cuánto poner a la venta mi casa?
Empiece por lo que realmente se vendió cerca de usted, no por lo que está en venta. Los anuncios son deseos; las ventas son hechos. Puede ver las ventas recientes alrededor de su dirección en mi página “What did my neighbors' homes sell for?” (¿En cuánto se vendieron las casas de mis vecinos?).
Luego ajuste según el estado de su casa, las mejoras, el terreno y la ubicación, y según lo que está bajo contrato ahora mismo. Ahí es donde un agente local se gana lo que cobra. Ponga el precio correcto desde el principio. Ir persiguiendo al mercado a la baja con una rebaja tras otra cuesta más de lo que ahorra.
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Un vendedor pregunta¿Qué tan rápido debería venderse mi casa si tiene el precio correcto?
Cuando le pongo precio a una casa, no busco venderla en los primeros tres días y dejar dinero sobre la mesa, pero tampoco quiero que se quede en el mercado más tiempo que el promedio.
El punto ideal, donde creo que los vendedores obtienen más por su dinero, es cuando se vende en aproximadamente la mitad del tiempo promedio del mercado. Recibe suficiente exposición para que la gente tenga la oportunidad de encontrarla, pero tiene un precio tal que uno de los primeros compradores que probablemente la comprarían, de verdad la compra.
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Un vendedor pregunta¿Debo arreglar cosas antes de poner la casa a la venta, o venderla en su estado actual?
Arregle lo que los compradores van a señalar de inmediato: filtraciones, problemas del techo, cualquier cosa relacionada con seguridad o seguro. Eso asusta a los compradores y puede hacer caer el financiamiento.
Los proyectos cosméticos son cuestión de criterio. La pintura, la limpieza y despejar la casa casi siempre valen la pena. Una remodelación completa de la cocina justo antes de vender por lo general no. Vender en su estado actual (as-is) también está bien; solo póngale un precio acorde a su condición para que los compradores vean el valor.
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Un vendedor pregunta¿Cuánto cuesta vender una casa en Florida?
Los rubros principales son la comisión de bienes raíces (negociable), el impuesto de sellos documentarios sobre la escritura (en la mayor parte de Florida, 70 centavos por cada $100 del precio, generalmente pagado por el vendedor), los cargos de título y cierre, su parte de los impuestos a la propiedad de este año y el pago de cualquier hipoteca.
En una reventa típica en nuestra zona, el vendedor normalmente paga la póliza de seguro de título del propietario a favor del comprador. Cuando vende un constructor o un banco (un REO), con frecuencia el comprador paga el título, aunque a veces el vendedor otorga un crédito para ayudar a compensarlo. Como casi todo, es negociable. Pídale a su compañía de título un estimado de la liquidación de cierre antes de poner la casa a la venta para que no haya sorpresas.
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Un vendedor preguntaMi casa lleva meses en el mercado. ¿Qué está mal?
Por lo general es una de tres cosas: precio, condición o exposición. Si recibe visitas pero no ofertas, es el precio o la condición. Si no recibe visitas, es el precio o el marketing.
Mire lo que se vendió a su alrededor mientras su casa esperaba, y lo que los compradores eligieron en su lugar. En septiembre, las casas en Flagler y Volusia tardaron en promedio unos 81 días en venderse, así que compare sus días en el mercado con esa cifra.
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Un vendedor pregunta¿Debo esperar a que suban los precios antes de vender?
Lo primero que le digo a un vendedor que está esperando el momento adecuado es que adivinar el momento del mercado es muy difícil, y más complicado de lo que la mayoría imagina.
Si espera a que suba el precio de la casa que vende, la casa que quiere comprar también sube. Con demasiada frecuencia, el valor adicional no compensa lo que le cuesta en tiempo para alcanzar su meta. A medida que envejezco, más me doy cuenta de que nuestras prioridades y valores importan más que unos cuantos dólares a largo plazo.
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Un vendedor pregunta¿Debo aceptar la primera oferta que reciba?
No la rechace solo porque llegó primero. El primer comprador suele ser el más motivado, porque ha estado esperando una casa como la suya.
Evalúe la oferta completa, no solo el precio: financiamiento, depósito, período de inspección, fecha de cierre y contingencias. Una oferta limpia a un precio un poco más bajo puede valer más que una alta que se cae.
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Un vendedor pregunta¿Vale la pena una oferta en efectivo en el condado de Flagler?
Puede valer la pena cuando la rapidez, la certeza o la comodidad importan más que el precio máximo: una casa heredada, una casa que necesita reparaciones, una propiedad de alquiler con inquilinos, o una mudanza con fecha límite.
Una oferta en efectivo cambia algo de precio por rapidez y certeza, y vender en el mercado abierto normalmente da el precio más alto. Con cada oferta en efectivo que hacemos mis socios y yo, también le diré en cuánto creo que se vendería su casa en el mercado y con cuánto se quedaría usted. Luego usted decide.
Reciba una oferta en efectivo y vea ambas opciones →
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Un vendedor pregunta¿En cuánto se vendieron las casas de mi calle?
Cada venta de casa registrada cerca de usted en los últimos 12 meses, con el precio, el tamaño y el precio por pie cuadrado, está en mi herramienta de ventas de vecinos, con datos de registros públicos de los cuatro condados.
Es importante que las ventas comparables sean muy recientes, así que mire primero las ventas más nuevas y más cercanas a usted. Luego pídame un informe sobre su propia casa.
¿En cuánto se vendieron las casas de mis vecinos? →
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Un vendedor pregunta¿Con cuánto me quedaré cuando venda?
Su precio de venta, menos la comisión, el pago de su hipoteca y los costos de cierre de Florida, como los sellos documentarios sobre la escritura, la póliza de título del propietario y los impuestos a la propiedad prorrateados.
Show Me the Cash (muéstreme el dinero): mi calculadora hace las cuentas con costos de cierre reales, para que vea el número antes de poner la casa a la venta.
Show Me the Cash: calculadora de ganancia neta del vendedor →
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Un propietario preguntaSi vendo mi homestead (exención de vivienda principal) y compro otra casa en Florida, ¿pierdo mi ahorro en impuestos?
No necesariamente. La portabilidad del homestead (exención de vivienda principal) de Florida le permite trasladar gran parte de su ahorro de Save Our Homes a un nuevo homestead en Florida, hasta $500,000 de ese ahorro, si establece el nuevo homestead a tiempo (por lo general dentro de unos tres años).
Las reglas tienen detalles y plazos, así que llame al tasador de propiedades (property appraiser) del condado donde va a comprar y pregunte por la portabilidad antes de cerrar. Puede valer miles de dólares al año.
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Un Realtor pregunta¿Cuál es el error de contrato más común que usted ve?
Las fechas. Los agentes omiten o cuentan mal los plazos del depósito, el período de inspección, la aprobación del préstamo y el cierre, y luego la operación se complica.
Ponga cada plazo en su calendario el mismo día en que el contrato entra en vigor, y confirme la fecha de vigencia por escrito con el otro agente. Enseño el contrato para Florida Realtors, y las fechas salen en cada clase.
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Un Realtor pregunta¿Cómo funciona el período de inspección en el contrato AS-IS?
Durante el período de inspección, el comprador puede cancelar por cualquier motivo, a su sola discreción, y recuperar el depósito, siempre que el aviso se envíe a tiempo y de la manera correcta. Si el espacio se deja en blanco, el formulario aplica un período predeterminado.
Una vez que termina ese período, la salida fácil del comprador desaparece, y el depósito está en riesgo si se retira sin otro derecho contractual en el cual apoyarse. Lea el párrafo con su comprador antes de que firme, no después.
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Un Realtor preguntaLa tasación salió baja. ¿Y ahora qué?
Primero, revise lo que dice el contrato sobre las tasaciones; eso define las opciones de todos. Luego tiene cuatro palancas: el vendedor baja el precio, el comprador aporta más efectivo, dividen la diferencia, o alguien impugna la tasación con mejores ventas comparables.
Si la impugna, envíele al prestamista ventas cerradas reales que el tasador pudo haber pasado por alto, no opiniones. Mantenga la calma de todos. La mayoría de las tasaciones bajas se resuelven cuando ambos agentes se mantienen del mismo lado del problema.
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Un Realtor preguntaMi comprador quiere retirarse después de que terminó el período de inspección. ¿Qué le digo?
Dígale que vaya despacio y revise el contrato con usted antes de enviar nada. ¿Hay otra contingencia todavía abierta, como la de financiamiento o la de tasación? Esos son caminos diferentes con sus propios plazos.
Si no queda ningún derecho contractual, el depósito puede estar en riesgo, y es entonces cuando su comprador debe hablar con un abogado de bienes raíces. No dé asesoría legal; dele los hechos y la referencia.
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Un Realtor pregunta¿Cómo empiezo a trabajar con REO y BPO?
Empiece con BPO precisos. Los administradores de activos y las compañías de valuación se fijan en los agentes que los entregan a tiempo, con buenas ventas comparables y fotos honestas.
Regístrese en las plataformas que ellos usan, mantenga al día su licencia y su seguro de errores y omisiones, y esté listo para las partes poco glamorosas: verificaciones de ocupación, cambios de cerraduras, limpiezas de desechos y muchos informes. He cerrado más de 1,000 casas de bancos, y es ante todo un negocio de servicio.
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Un prestamista pregunta¿Qué pueden hacer los prestamistas y los agentes para que los cierres se hagan a tiempo?
Comuníquense temprano y seguido. Envíen una actualización del estado del préstamo en cada etapa, especialmente la tasación y la aprobación del préstamo, y antes de cualquier plazo del contrato, no el mismo día en que vence.
La mayoría de los cierres atrasados que veo vienen de sorpresas: un cuestionario del condominio, una cotización de seguro, una reparación que pidió el tasador. Pongan eso en marcha en la primera semana.
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Un prestamista pregunta¿Cómo debemos manejar las diferencias de tasación en este mercado?
Fijen las expectativas en la preaprobación. Un comprador que sabe desde el principio que quizás necesite efectivo adicional para cubrir una diferencia hace una oferta más fuerte y tiene una operación más tranquila.
Del lado del listado, me gusta que los agentes le den al tasador un paquete breve y objetivo: ventas comparables recientes, mejoras con sus fechas y cualquier cosa inusual de la casa. No es presión; es información que el tasador quizás no tenga.
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Un administrador de activos pregunta¿Qué hace que un BPO sea bueno en Flagler y Volusia?
Ventas verdaderamente comparables: misma zona, mismo tipo, antigüedad y tamaño similares, y recientes. En Palm Coast eso significa fijarse en la sección y la calle, no solo en el código postal. Luego, fotos honestas y un informe de condición honesto.
Explique sus ajustes en palabras sencillas, y señale cualquier cosa que cambie el valor, como una zona de inundación, la antigüedad del techo, o construcción nueva cercana que compite en precio con reducciones de tasa (rate buydowns).
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Un administrador de activos pregunta¿Cuánto tarda en venderse aquí una casa propiedad de un banco?
Depende sobre todo de la condición y el precio. Considerando todas las casas en Flagler y Volusia, el promedio de septiembre fue de unos 81 días para vender, y un REO con buen precio y bien presentado puede venderse más rápido que eso.
Las casas en dificultades que necesitan reparaciones tardan más y se venden a un grupo más pequeño de compradores en efectivo y de rehabilitación. El mejor indicador son las primeras dos semanas: las visitas y los comentarios le dicen rápidamente si el precio es correcto.
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Un administrador de activos pregunta¿Qué sucede cuando usted acepta una asignación de REO?
De inmediato: una verificación de ocupación, asegurar la propiedad, fotos y un informe de condición, y señalar cualquier problema de servicios públicos o de código. Luego, una opinión de precio del corredor (BPO) con un plan de marketing, seguida de la limpieza de desechos, el cambio de cerraduras y cualquier reparación aprobada a través de proveedores de nuestra confianza.
A partir de ahí, es listado, marketing e informes según su calendario y en su plataforma, hasta el cierre. Hago ventas cortas (short sales) desde 1994 y REO desde 1998, en Flagler, Volusia, St. Johns y Putnam.
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Un administrador de activos pregunta¿Cuál es el REO más difícil que ha tenido que vender?
Una casa de banco de la que no podíamos eliminar las pulgas. Tuvimos al control de plagas probablemente 15 veces en seis meses, y seguían regresando. Agente tras agente se quejaba, y yo enviaba aviso tras aviso para que aun así pudieran llevar a sus compradores a verla.
Más de una vez tuve que fumigar mi propio carro contra pulgas porque me las llevé a casa. Fue un reto, pero después de unos 12 tratamientos por fin lo controlamos, y la vendimos. Ese es el trabajo: uno se queda hasta terminarlo.
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Un administrador de activos pregunta¿Quién maneja listados de REO en Flagler, Volusia, St. Johns y Putnam?
Yo. Hago ventas cortas (short sales) desde 1994 y REO desde 1998, en los cuatro condados, con más de 1,000 casas de bancos cerradas personalmente.
Me encargo de las verificaciones de ocupación, de asegurar la propiedad, de los informes de condición y las fotos, los proveedores, el marketing y el cierre, con informes en su plataforma: RES.NET, Equator, Pyramid o RIO Genesis.
Administradores de activos: envíen un activo o soliciten un BPO →
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Un administrador de activos pregunta¿Qué deben saber los administradores de activos sobre este mercado ahora mismo?
Lo que los administradores de activos deben saber este mes es que los REO no están impulsando nada aquí. Las propiedades de reventa están estancadas en precio y con niveles de inventario saturados, pero las casas con el precio correcto se están vendiendo bastante rápido, en menos de 80 días, y el punto ideal está en las casas que se comercializan de 30 a 40 días, que obtienen los mejores resultados.
La construcción nueva es el 50% de nuestro mercado local en el condado de Flagler y es muy fuerte en los condados vecinos, así que las reducciones de tasa (rate buydowns) y las garantías están atrayendo a los compradores hacia allá. Necesita poner el precio correcto a sus propiedades desde el primer día. (Octubre de 2026)
El informe mensual del mercado de propiedades en dificultades (Distressed Market Brief) →
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Un inversionista pregunta¿Es Palm Coast un buen lugar para comprar propiedades de alquiler?
Puede serlo, si compra con números y no con esperanza. Calcule el alquiler menos impuestos, seguro, HOA, mantenimiento, desocupación y administración, y vea lo que queda. El seguro es el rubro que la gente más subestima.
Hable con un administrador de propiedades local antes de comprar. Le dirá en cuánto se alquilará realmente la casa y qué tan rápido. Es un consejo gratuito que puede evitarle un error costoso.
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Un inversionista pregunta¿Cuál es la diferencia entre una venta corta y una ejecución hipotecaria para un comprador?
Una venta corta (short sale) es cuando el propietario vende por menos de lo que debe, con la aprobación del prestamista. El propietario sigue siendo el dueño, así que el plazo depende de la aprobación del prestamista y puede tardar. Una ejecución hipotecaria (propiedad del banco, o REO) ya pertenece al prestamista, así que el proceso suele ser más predecible.
Ambas se venden a menudo en su estado actual (as-is). Haga inspecciones, revise gravámenes y problemas de código con su compañía de título, e incluya las reparaciones en el precio.
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Un inversionista pregunta¿En cuánto se alquilan las propiedades en Palm Coast?
Depende sobre todo del tamaño, los baños, el tipo, la antigüedad, si tiene piscina y el código postal. Mi Rent Estimator (estimador de alquiler) parte de lo que los inquilinos de aquí realmente firmaron: 2,303 casas, dúplex, condominios y apartamentos alquilados a través de Stellar MLS de octubre de 2025 a septiembre de 2026, actualizados con el índice de alquileres de Zillow.
Ingrese la propiedad y obtendrá un estimado, además del rendimiento y la tasa de capitalización (cap rate) si agrega el precio. Para un número con el que pueda evaluar la inversión, pídame un análisis de alquiler completo.
Rent Estimator para los cuatro condados →
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Un inversionista pregunta¿Quién presta para propiedades de inversión en el noreste de Florida?
Prestamistas de dinero privado (hard money) y de compra-reparación-venta (fix-and-flip) para operaciones de comprar y reparar, préstamos para alquiler (DSCR) que califican según el alquiler de la propiedad, y bancos locales para propiedades comerciales y multifamiliares.
Mantengo una lista de prestamistas que otorgan préstamos a inversionistas aquí, cada uno verificado en su propio sitio web, con instrucciones para verificar la licencia de un prestamista. ¿Tiene una operación y no está seguro de dónde encaja? Llámeme y le indicaré el adecuado.
Lista de prestamistas para inversión →
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Un profesional de la industria pregunta¿Trabaja usted con una compañía de título?
Soy agente de título con licencia en Florida y copropietario de Ocean Blue Title. Si un cliente nuestro cierra ahí, esa es una relación comercial que divulgamos por escrito.
Todo comprador y vendedor tiene derecho a elegir su propia compañía de título, y trabajaremos con la que elijan. Lo que más importa es un equipo de título que se comunique y cierre a tiempo.
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Todavía no hay preguntas que coincidan. Hágala abajo y la responderé aquí.
Haga su pregunta.
Leo cada pregunta. Cuando la respondo, se publica en esta página solo con su nombre de pila y su rol, nunca con su apellido, correo electrónico ni teléfono. Le enviaré un correo cuando esté publicada.
No es para emergencias ni para nada urgente sobre una operación en curso. Para eso, llame a su agente o a su abogado.
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