Perguntas sobre imóveis, respondidas.
Compradores, vendedores, corretores, credores, gestores de ativos: pergunte o que quiser sobre imóveis na Flórida. Eu respondo aqui mesmo nesta página, para que a próxima pessoa com a mesma dúvida também encontre a resposta.
Leia, por favor: Sou corretor de imóveis e instrutor, não advogado, contador nem consultor tributário. Estas respostas são minha opinião, baseadas na minha experiência no mercado imobiliário da Flórida. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro. Cada situação é diferente, então converse com o profissional certo antes de agir.
Please read: I'm a real estate broker and instructor, not an attorney, accountant or tax advisor. These answers are my opinion, based on my experience in Florida real estate. They're general information, not legal, tax or financial advice. Every situation is different, so talk to the right professional before you act.
Um comprador perguntaPor que um corretor quer que eu assine um contrato antes de me mostrar uma casa?
Desde agosto de 2024, corretores de todo o país precisam ter um contrato por escrito com o comprador antes de visitarem imóveis juntos. Isso resultou do acordo nacional envolvendo os Realtors.
O contrato detalha o que o seu corretor fará por você e como ele será pago. Leia, tire suas dúvidas e saiba que o prazo e a remuneração são negociáveis. Um bom corretor vai explicar cada linha com você, sem pressa.
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Um comprador perguntaEstou pensando em me mudar para Palm Coast. O que devo fazer primeiro?
Uma das coisas que eu gostaria que as pessoas soubessem antes de começar a procurar aqui é que construir uma relação de verdade com o seu corretor é a primeira tarefa mais importante.
Muitas vezes as pessoas começam a ver casas com alguém que talvez não seja a melhor opção para elas. Encontre a pessoa certa e se comprometa com ela: o corretor que vai lutar por você, cuidar de você, saber o que é importante para você e ajudar você a encontrar a casa certa. Esse deve ser o primeiro passo.
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Um comprador perguntaDe quanto dinheiro eu realmente preciso para comprar uma casa aqui?
Planeje duas coisas: a entrada e os custos de fechamento. A entrada vai de apenas 0% a 3.5% em alguns programas de financiamento até 20% ou mais em outros. Os custos de fechamento costumam ficar em torno de 2% a 5% do preço, dependendo do financiamento e do negócio.
Depois, mantenha uma reserva para depois do fechamento. Converse primeiro com um credor local. Uma conversa de 20 minutos com um bom agente de crédito vai dizer mais do que qualquer calculadora.
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Um comprador perguntaPreciso de uma inspeção numa casa novinha?
Sim. Casas novas também têm problemas: isolamento faltando, problemas no telhado e nos rufos, itens de encanamento e elétrica. As inspeções da própria construtora não trabalham para você.
Eu gosto de uma inspeção antes do drywall, se for possível, e de uma inspeção final antes da vistoria final. São algumas centenas de dólares bem gastos, e você fica com uma lista de pendências enquanto a construtora ainda tem as equipes na obra.
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Um comprador perguntaComo as zonas de inundação e o seguro afetam o quanto posso pagar em Flagler e Volusia?
Muito mais do que a maioria dos compradores imagina. O seguro, e o seguro contra inundação se o credor exigir, entra na sua parcela mensal ao lado da hipoteca e dos impostos.
Faça cotações de seguro para uma casa específica durante o seu período de inspeção, não depois. Pergunte sobre a zona de inundação, a idade do telhado e se a casa tem um relatório de mitigação contra vento (wind mitigation report). Duas casas com o mesmo preço podem ter custos mensais bem diferentes.
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Um comprador perguntaOs juros estão acima de 7%. Devo esperar para comprar?
Ninguém pode garantir para onde os juros vão. O que eu observo é a parcela com a qual você consegue viver hoje e quanto tempo você pretende ficar.
Se a parcela cabe no bolso e você vai ficar por anos, esperar por juros mais baixos pode custar mais caro se os preços ou a concorrência subirem. Se os juros caírem depois, refinanciar pode ser uma opção. Confira as taxas atualizadas e os números locais no meu Market Desk e depois converse com um credor sobre os seus próprios números.
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Um comprador perguntaPreciso do meu próprio corretor para comprar um imóvel novo em Palm Coast?
Não é obrigatório, mas a pessoa simpática na casa modelo trabalha para a construtora, e o contrato é da construtora. Em muitas construtoras, a única forma de ter o seu próprio corretor do seu lado é levá-lo já na sua primeira visita.
A lista de visitantes, o formulário do site ou o chat de uma construtora podem contar como essa primeira visita, então me ligue antes de ir. Muitas construtoras pagam o corretor do comprador, e vamos colocar por escrito como eu sou pago antes de visitarmos.
Todas as construtoras e comunidades, e o que saber primeiro →
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Um comprador perguntaPor quanto as casas estão sendo vendidas em Palm Coast agora?
Nos 12 meses até agosto de 2026, a casa unifamiliar mediana em Palm Coast foi vendida por $360,000, ou $193 por pé quadrado, em 3,116 vendas registradas (registros públicos).
Esse é o número da cidade inteira. Os preços são mais altos em 32137 do que em 32164, e mudam de mês para mês, então confira os números atuais antes de fazer uma oferta.
Preços de casas em Palm Coast, atualizados mensalmente →
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Um comprador perguntaFlagler, Volusia, St. Johns ou Putnam: em qual condado devo procurar?
Comece pelo jeito que você quer que seus dias sejam e depois olhe o preço. Nos três meses mais recentes de vendas registradas, a mediana das casas unifamiliares foi de cerca de $370,000 em Flagler, $340,000 em Volusia e $535,000 em St. Johns (junho a agosto de 2026), e $250,000 em Putnam (março a maio de 2026).
Eu amo Palm Coast porque é uma mini América. Flagler Beach tem um clima de cidade pequena muito autêntico. Bunnell se estende por um interior lindo. Cada condado tem seu próprio guia no meu site.
O guia da região, condado por condado →
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Um vendedor perguntaComo sei por quanto anunciar minha casa?
Comece pelo que realmente foi vendido perto de você, não pelo que está anunciado. Anúncios são desejos; vendas são fatos. Você pode ver as vendas recentes ao redor do seu endereço na minha página "Por quanto foram vendidas as casas dos meus vizinhos?".
Depois ajuste pelo estado de conservação da casa, reformas, terreno e localização, e pelo que está sob contrato neste momento. É aí que um corretor local mostra o seu valor. Coloque o preço certo logo da primeira vez. Correr atrás do mercado com uma redução de cada vez custa mais do que economiza.
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Um vendedor perguntaEm quanto tempo minha casa deve ser vendida se o preço estiver certo?
Quando estou precificando uma casa, não quero vendê-la nos primeiros três dias e deixar dinheiro na mesa, mas também não quero que ela fique parada mais tempo do que a média do mercado.
O ponto ideal, em que acredito que os vendedores obtêm o máximo pelo seu dinheiro, é quando ela é vendida em cerca de metade do tempo médio do mercado. Ela tem exposição suficiente para que as pessoas tenham a chance de encontrá-la, mas o preço faz com que um dos primeiros compradores que provavelmente a comprariam de fato compre.
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Um vendedor perguntaDevo consertar as coisas antes de anunciar ou vender no estado em que está?
Conserte o que os compradores vão apontar logo de cara: vazamentos, problemas no telhado, qualquer coisa que envolva segurança ou seguro. Isso assusta os compradores e pode inviabilizar o financiamento.
Projetos estéticos dependem de avaliação. Pintura, limpeza e organização quase sempre valem a pena. Uma reforma completa da cozinha logo antes de vender geralmente não vale. Vender no estado em que está também é uma boa opção; só precifique de acordo com o estado de conservação para que os compradores enxerguem o valor.
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Um vendedor perguntaQuanto custa vender uma casa na Flórida?
Os itens principais são a comissão imobiliária (negociável), o imposto de selo documental (documentary stamp tax) sobre a escritura (na maior parte da Flórida, 70 centavos a cada $100 do preço, geralmente pago pelo vendedor), as taxas de título e de fechamento, a sua parte dos impostos sobre a propriedade deste ano e a quitação de qualquer hipoteca.
Numa revenda típica na nossa região, o vendedor geralmente paga a apólice de seguro de título do proprietário do comprador. Quando quem vende é uma construtora ou um banco (um REO), muitas vezes é o comprador quem paga o título, embora às vezes o vendedor dê um crédito para ajudar a compensar. Como quase tudo, é negociável. Peça à sua empresa de título uma estimativa da planilha de fechamento antes de anunciar, para não haver surpresas.
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Um vendedor perguntaMinha casa está à venda há meses. O que está errado?
Geralmente é uma de três coisas: preço, estado de conservação ou exposição. Se você está recebendo visitas, mas nenhuma oferta, é preço ou estado de conservação. Se não está recebendo visitas, é preço ou marketing.
Veja o que foi vendido ao seu redor enquanto sua casa ficou parada e o que os compradores escolheram em vez dela. Em setembro, as casas em Flagler e Volusia levaram em média cerca de 81 dias para serem vendidas, então compare os seus dias no mercado com isso.
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Um vendedor perguntaDevo esperar os preços subirem antes de vender?
A primeira coisa que digo a um vendedor que está esperando o momento certo é que acertar o momento do mercado é muito difícil, e mais complicado do que a maioria das pessoas imagina.
Se você esperar os preços subirem na casa que está vendendo, a casa que você quer comprar também sobe. Muitas vezes, o valor extra não compensa o que custa em tempo para alcançar o seu objetivo. Quanto mais velho eu fico, mais percebo que nossas prioridades e nossos valores importam mais do que alguns dólares no longo prazo.
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Um vendedor perguntaDevo aceitar a primeira oferta que receber?
Não a recuse só porque veio primeiro. O primeiro comprador costuma ser o mais motivado, porque está esperando por uma casa como a sua.
Avalie a oferta inteira, não só o preço: financiamento, depósito, período de inspeção, data de fechamento e condições. Uma oferta limpa com um preço um pouco menor pode valer mais do que uma alta que acaba desmoronando.
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Um vendedor perguntaVale a pena uma oferta em dinheiro no condado de Flagler?
Pode valer, quando rapidez, segurança ou conveniência importam mais do que o preço máximo: uma casa herdada, uma casa que precisa de reformas, um imóvel alugado com inquilinos ou uma mudança com prazo.
Uma oferta em dinheiro troca parte do preço por rapidez e segurança, e anunciar no mercado aberto geralmente traz o preço mais alto. Em toda oferta em dinheiro que eu e meus sócios fazemos, também vou dizer por quanto acredito que sua casa seria vendida no mercado e quanto você levaria para casa. Aí você escolhe.
Receba uma oferta em dinheiro e veja as duas opções →
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Um vendedor perguntaPor quanto foram vendidas as casas da minha rua?
Todas as vendas de casas registradas perto de você nos últimos 12 meses, com preço, tamanho e preço por pé quadrado, estão na minha ferramenta de vendas da vizinhança, com base em registros públicos dos quatro condados.
Manter as comparações bem recentes é importante, então olhe primeiro as vendas mais novas e mais próximas de você. Depois me peça um relatório sobre a sua própria casa.
Por quanto foram vendidas as casas dos meus vizinhos? →
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Um vendedor perguntaQuanto vou levar para casa quando vender?
O preço de venda, menos a comissão, a quitação da hipoteca e os custos de fechamento da Flórida, como os selos documentais (documentary stamps) sobre a escritura, a apólice de título do proprietário e os impostos sobre a propriedade proporcionais.
Show Me the Cash (mostre-me o dinheiro): minha calculadora faz as contas com custos de fechamento reais, para você ver o número antes de anunciar.
Show Me the Cash: calculadora do valor líquido do vendedor →
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Um proprietário perguntaSe eu vender meu homestead e comprar outra casa na Flórida, perco minha economia de impostos?
Não necessariamente. A portabilidade do homestead (isenção para residência principal) da Flórida permite levar boa parte da sua economia do Save Our Homes para um novo homestead na Flórida, até $500,000 dela, se você estabelecer o novo homestead a tempo (geralmente dentro de cerca de três anos).
As regras têm detalhes e prazos, então ligue para o avaliador de imóveis (property appraiser) do condado onde você está comprando e pergunte sobre a portabilidade antes de fechar. Isso pode valer milhares de dólares por ano.
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Um corretor perguntaQual é o erro de contrato mais comum que você vê?
Datas. Corretores perdem ou contam errado os prazos do depósito, do período de inspeção, da aprovação do financiamento e do fechamento, e aí o negócio se complica.
Coloque cada prazo no seu calendário no dia em que o contrato entra em vigor e confirme a data de vigência por escrito com o outro corretor. Eu ensino o contrato para a Florida Realtors, e as datas aparecem em todas as aulas.
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Um corretor perguntaComo funciona o período de inspeção no contrato AS-IS?
Durante o período de inspeção, o comprador pode cancelar por qualquer motivo, a seu exclusivo critério, e receber o depósito de volta, desde que a notificação seja enviada no prazo e da forma correta. Se o campo ficar em branco, o formulário aplica um período padrão.
Quando esse período termina, a saída fácil do comprador acaba, e o depósito fica em risco se ele desistir sem outro direito contratual em que se apoiar. Leia o parágrafo com o seu comprador antes de ele assinar, não depois.
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Um corretor perguntaA avaliação veio baixa. E agora?
Primeiro, veja o que o contrato diz sobre avaliações; isso define as opções de todos. Depois você tem quatro alavancas: o vendedor baixa o preço, o comprador coloca mais dinheiro, eles dividem a diferença, ou alguém contesta a avaliação com vendas comparáveis melhores.
Se for contestar, envie ao credor vendas reais já fechadas que o avaliador possa ter deixado passar, não opiniões. Mantenha todos calmos. A maioria das avaliações baixas se resolve quando os dois corretores ficam do mesmo lado do problema.
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Um corretor perguntaMeu comprador quer desistir depois que o período de inspeção terminou. O que digo a ele?
Diga a ele para ir com calma e analisar o contrato com você antes de enviar qualquer coisa. Ainda há outra condição em aberto, como financiamento ou avaliação? Esses são caminhos diferentes, com prazos próprios.
Se não sobrar nenhum direito contratual, o depósito pode estar em risco, e é aí que o seu comprador deve conversar com um advogado imobiliário. Não dê aconselhamento jurídico; passe os fatos e a indicação.
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Um corretor perguntaComo começo a trabalhar com REO e BPO?
Comece com BPOs precisos. Gestores de ativos e empresas de avaliação reparam nos corretores que entregam no prazo, com boas vendas comparáveis e fotos honestas.
Cadastre-se nas plataformas que eles usam, mantenha sua licença e seu seguro de responsabilidade profissional (errors-and-omissions) em dia e esteja pronto para as partes nada glamorosas: verificações de ocupação, troca de fechaduras, limpezas completas e muitos relatórios. Já fechei mais de 1,000 imóveis retomados por bancos, e esse é, antes de tudo, um negócio de serviço.
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Um credor perguntaO que credores e corretores podem fazer para manter os fechamentos no prazo?
Conversem cedo e com frequência. Envie uma atualização do status do financiamento em cada etapa, principalmente na avaliação e na aprovação do crédito, e antes de qualquer prazo do contrato, não no dia em que ele vence.
A maioria dos fechamentos atrasados que vejo vem de surpresas: um questionário do condomínio, uma cotação de seguro, um reparo apontado pelo avaliador. Coloque isso em andamento na primeira semana.
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Um credor perguntaComo devemos lidar com diferenças de avaliação neste mercado?
Alinhe as expectativas na pré-aprovação. Um comprador que sabe desde o início que pode precisar de dinheiro extra para cobrir uma diferença faz uma oferta mais forte e tem um negócio mais tranquilo.
Do lado do vendedor, gosto que os corretores entreguem ao avaliador um pacote curto e objetivo: vendas comparáveis recentes, melhorias com datas e qualquer coisa incomum sobre a casa. Não é pressão; é informação que o avaliador talvez não tenha.
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Um gestor de ativos perguntaO que faz um bom BPO em Flagler e Volusia?
Vendas realmente comparáveis: mesma área, mesmo tipo, idade e tamanho parecidos, e recentes. Em Palm Coast, isso significa prestar atenção à seção e à rua, não só ao CEP (ZIP code). Depois, fotos honestas e um relatório honesto do estado de conservação.
Explique seus ajustes em palavras simples e destaque qualquer coisa que altere o valor, como uma zona de inundação, a idade do telhado ou construções novas por perto competindo no preço com redução de juros (rate buydowns).
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Um gestor de ativos perguntaQuanto tempo leva para vender um imóvel retomado por banco aqui?
Depende principalmente do estado de conservação e do preço. Considerando todas as casas em Flagler e Volusia, a média de setembro foi de cerca de 81 dias para vender, e um REO com preço certo e boa apresentação pode sair mais rápido do que isso.
Imóveis em dificuldade que precisam de reformas demoram mais e são vendidos para um grupo menor de compradores à vista e investidores que reformam. O melhor indicador são as duas primeiras semanas: as visitas e o feedback mostram rapidamente se o preço está certo.
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Um gestor de ativos perguntaO que acontece quando você assume uma designação de REO?
Imediatamente: uma verificação de ocupação, a proteção do imóvel, fotos e um relatório do estado de conservação, e a sinalização de qualquer questão de serviços públicos ou de código municipal. Depois, uma opinião de preço do corretor (BPO) com um plano de marketing, seguida de limpeza completa, troca de fechaduras e quaisquer reparos aprovados por meio de fornecedores de nossa confiança.
A partir daí são anúncio, marketing e relatórios no seu cronograma e na sua plataforma, até o fechamento. Trabalho com vendas a descoberto (short sales) desde 1994 e com REO desde 1998, em Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam.
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Um gestor de ativos perguntaQual foi o REO mais difícil que você já teve que vender?
Um imóvel retomado por banco do qual não conseguíamos nos livrar das pulgas. Chamamos o controle de pragas provavelmente 15 vezes em seis meses, e elas sempre voltavam. Corretor após corretor reclamava, e eu enviava aviso após aviso para que eles ainda conseguissem levar seus compradores para ver o imóvel.
Mais de uma vez tive que dedetizar meu próprio carro porque levei as pulgas comigo para casa. Foi um desafio, mas depois de cerca de 12 tratamentos finalmente conseguimos controlar, e vendemos o imóvel. Esse é o trabalho: você persiste até terminar.
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Um gestor de ativos perguntaQuem cuida de anúncios de REO em Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam?
Eu. Trabalho com vendas a descoberto (short sales) desde 1994 e com REO desde 1998, nos quatro condados, com mais de 1,000 imóveis retomados por bancos fechados pessoalmente.
Eu cuido das verificações de ocupação, da proteção do imóvel, dos relatórios do estado de conservação e das fotos, dos fornecedores, do marketing e do fechamento, com relatórios na sua plataforma: RES.NET, Equator, Pyramid ou RIO Genesis.
Gestores de ativos: enviem um imóvel ou solicitem um BPO →
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Um gestor de ativos perguntaO que os gestores de ativos devem saber sobre este mercado agora?
O que os gestores de ativos devem saber este mês é que o REO não está movendo nada por aqui. Os imóveis de revenda estão estáveis nos preços e com níveis de estoque saturados, mas as casas com preço correto estão sendo vendidas com bastante rapidez, em menos de 80 dias, e o ponto ideal são as casas anunciadas por 30 a 40 dias, que têm os melhores retornos.
As construções novas são 50% do nosso mercado local no condado de Flagler e estão muito fortes nos condados vizinhos, então as reduções de juros (rate buydowns) e as garantias estão atraindo os compradores para lá. Você precisa precificar seus imóveis corretamente desde o início. (outubro de 2026)
O Distressed Market Brief mensal (boletim do mercado de imóveis em dificuldade) →
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Um investidor perguntaPalm Coast é um bom lugar para comprar imóvel para alugar?
Pode ser, se você comprar com base em números, e não em esperança. Calcule o aluguel menos impostos, seguro, HOA, manutenção, vacância e administração, e veja o que sobra. O seguro é o item que as pessoas mais subestimam.
Converse com um administrador de imóveis local antes de comprar. Ele vai dizer por quanto a casa realmente vai alugar e em quanto tempo. É um conselho gratuito que pode livrar você de um erro caro.
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Um investidor perguntaQual é a diferença entre uma venda a descoberto (short sale) e uma execução hipotecária (foreclosure) para o comprador?
Uma venda a descoberto (short sale) é quando o proprietário vende por menos do que deve, com a aprovação do credor. O proprietário ainda é o dono, então o prazo depende da aprovação do credor e pode demorar. Um imóvel de execução hipotecária (foreclosure, retomado pelo banco, ou REO) já pertence ao credor, então o processo geralmente é mais previsível.
Ambos costumam ser vendidos no estado em que estão. Faça inspeções, verifique ônus (liens) e questões de código municipal com a sua empresa de título e inclua os reparos no preço.
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Um investidor perguntaQuanto rendem os aluguéis em Palm Coast?
Depende principalmente do tamanho, dos banheiros, do tipo, da idade, de ter piscina e do CEP (ZIP code). O meu Rent Estimator (estimador de aluguel) parte do que os inquilinos daqui realmente assinaram: 2,303 casas, duplexes, condomínios e apartamentos alugados pelo Stellar MLS de outubro de 2025 a setembro de 2026, atualizados com o índice de aluguéis da Zillow.
Informe o imóvel e você recebe uma estimativa, além do rendimento e da cap rate se você incluir o preço. Para um número que sirva de base para a análise de crédito, peça-me uma análise completa de aluguel.
Rent Estimator para os quatro condados →
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Um investidor perguntaQuem financia imóveis para investimento no nordeste da Flórida?
Credores de hard money e de fix-and-flip para negócios de comprar e reformar, financiamentos para aluguel (DSCR) que se qualificam pelo aluguel do imóvel, e bancos locais para imóveis comerciais e multifamiliares.
Eu mantenho uma lista de credores que fazem empréstimos a investidores aqui, cada um verificado no próprio site, com a explicação de como verificar a licença de um credor. Tem um negócio e não sabe onde ele se encaixa? Me ligue e eu indico o credor certo.
Lista de credores para investimento →
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Um profissional do setor perguntaVocê trabalha com uma empresa de título?
Sou agente de título licenciado na Flórida e coproprietário da Ocean Blue Title. Se um cliente nosso fecha lá, essa é uma relação comercial que informamos por escrito.
Todo comprador e vendedor tem o direito de escolher a própria empresa de título, e trabalhamos com quem eles escolherem. O que mais importa é uma equipe de título que se comunique e feche no prazo.
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Nenhuma pergunta corresponde ainda. Faça a sua abaixo, e eu respondo aqui.
Faça sua pergunta.
Eu leio todas as perguntas. Quando eu respondo, a resposta vai para esta página só com o seu primeiro nome e o seu perfil, nunca com o seu sobrenome, e-mail ou telefone. Eu envio um e-mail quando ela for publicada.
Não é para emergências nem para nada urgente sobre um negócio em andamento. Para isso, ligue para o seu corretor ou advogado.
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