Investir em imóveis no nordeste da Flórida a partir do exterior.
Casas para aluguel, casas de férias, construção nova, imóveis comerciais e casas de luxo nos condados de Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam, com um broker que passou mais de 30 anos ajudando investidores, bancos e gestores de ativos a comprar, administrar e vender imóveis aqui.
Leia, por favor: sou broker e instrutor imobiliário, não advogado, contador, consultor tributário nem consultor de investimentos. Esta página traz informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou de investimento, e nada aqui promete retorno. Converse com um advogado imobiliário dos EUA e com um CPA (contador certificado) que trabalhe com proprietários estrangeiros antes de comprar.
Please read: I'm a real estate broker and instructor, not an attorney, accountant, tax advisor or investment advisor. This page is general information, not legal, tax or investment advice, and nothing here promises a return. Talk to a U.S. real estate attorney and a CPA who works with foreign owners before you buy.
Com quem você vai trabalhar
Sou Dave Petkovsek, Broker e instrutor imobiliário da CENTURY 21 Realty Exchange em Palm Coast. Trabalho com vendas curtas (short sales) desde 1994 e com imóveis retomados por bancos (REO) desde 1998, já vendi mais de 2,000 imóveis, e bancos, servicers e gestores de ativos me confiam seus imóveis nos quatro condados. Também ensino o mercado imobiliário: sou instrutor imobiliário licenciado na Flórida e membro do Staff Faculty da Florida Realtors.
Nosso escritório faz parte da CENTURY 21, um dos nomes mais conhecidos do mercado imobiliário no mundo. Se você já trabalha com um escritório CENTURY 21 no seu país, o seu corretor de lá pode indicar você para mim.
Por que o nordeste da Flórida
- Preços abaixo das grandes metrópoles da Flórida. No ano até julho de 2025, o preço mediano de venda na região de Deltona–Daytona Beach–Ormond Beach foi de $350,000, contra $412,000 em Orlando, a cerca de uma hora de distância (Florida Realtors).
- A Flórida não tem imposto estadual sobre a renda de pessoa física (Florida Department of Revenue). O imposto federal dos EUA continua valendo.
- Compradores internacionais já escolhem a Flórida. Cerca de 16,400 compradores internacionais compraram imóveis na Flórida no ano até julho de 2025, cerca de $10.4 bilhões no total, com preço mediano de $442,000 (Florida Realtors).
- Muitos pagam à vista. 48% dos compradores estrangeiros nos EUA pagaram tudo à vista no ano até março de 2026, contra 28% de todos os compradores (National Association of Realtors).
Os números hoje
| Região | Preço mediano de venda (agosto de 2026) | Imóveis à venda (setembro de 2026) | Dias no mercado (setembro de 2026) |
|---|---|---|---|
| Condado de Flagler | $365,000 | 1,301 | 78 |
| Condado de Volusia | $329,000 | 4,171 | 78 |
| Condado de St. Johns | $511,000 | 2,174 | 72 |
| Condado de Putnam | $252,000 | 301 | 87 |
| Flórida | $384,000 | 146,478 | 81 |
| Estados Unidos | $381,000 | 1,161,615 | 61 |
Fontes: Zillow Research (preço mediano de venda, média de 3 meses), Realtor.com (imóveis à venda e mediana de dias no mercado). A taxa da hipoteca fixa de 30 anos teve média de 7.24% na semana de 29 de outubro de 2026 (Freddie Mac). Todos os meses desde 2019 estão no The Market Desk. Números passados não preveem preços ou aluguéis futuros.
O que os investidores compram aqui
Casas unifamiliares para aluguel
O investimento mais comum aqui. Veja quanto uma casa renderia de aluguel, com base em contratos locais reais, com rendimento e cap rate (taxa de capitalização).
Estimador de aluguel →Aluguéis de temporada e de curto prazo
Cidades de praia e comunidades de golfe atraem visitantes o ano todo, mas aluguéis de curto prazo exigem licença estadual, impostos de turismo e, em muitos lugares, uma autorização local. Verifique as regras para o endereço exato antes de comprar. Regras locais: Palm Coast; condado de Flagler; Flagler Beach; condado de Volusia; condado de St. Johns.
Licença de aluguel de temporada da Flórida →Construção nova
Todas as construtoras e comunidades dos quatro condados, com as ofertas atuais das construtoras e casas prontas para morar.
Guia de construção nova →Imóveis comerciais
Escritórios, lojas, galpões e prédios de investimento, com calculadoras de cap rate e de comprar versus alugar, e uma checklist de due diligence.
Compradores comerciais →Casas de luxo
Casas de frente para o mar, no Intracoastal e em campos de golfe. CENTURY 21 Fine Homes & Estates é o programa da CENTURY 21 para o marketing de imóveis de luxo.
CENTURY 21 Fine Homes & Estates →Imóveis retomados por bancos e em dificuldade
Todas as execuções hipotecárias, imóveis retomados por bancos e vendas curtas dos quatro condados, além dos leilões dos condados e imóveis do governo.
Execuções hipotecárias e REOs →Como investidores estrangeiros costumam comprar
À vista
Comprar à vista é a forma mais simples e rápida, e é assim que muitos compradores internacionais fazem. Espere que o seu banco e a title company (empresa de títulos) peçam identificação e a comprovação da origem do dinheiro. Sempre confirme as instruções de transferência por telefone, com um número que você já conhece, nunca apenas por e-mail.
Financiamento para estrangeiros
Credores cujos próprios sites dizem que emprestam a estrangeiros (verificado em 2 de novembro de 2026): Lima One Capital, CoreVest Finance, RCN Capital, Easy Street Capital (quando um cidadão americano ou portador de green card é dono de pelo menos metade da empresa tomadora). Programas e condições mudam, então confirme com cada credor. Minha lista completa de credores para investimento está na página de investidores.
Ser proprietário por meio de uma empresa americana (LLC)
Muitos investidores mantêm imóveis em uma limited liability company (LLC) da Flórida, aberta pela Florida Division of Corporations. Se isso é o certo para você depende das regras fiscais do seu país e das regras fiscais dos EUA, então decida isso com um advogado imobiliário dos EUA e um CPA antes de assinar um contrato, porque o nome do comprador vai no contrato.
Quem pode comprar
A maioria dos compradores estrangeiros pode comprar imóveis na Flórida. Todo comprador e vendedor passa por verificação na lista de sanções dos EUA, e uma lei da Flórida de 2023 limita algumas compras por pessoas e empresas ligadas a alguns países. Nosso guia Mudar para os EUA explica a verificação de sanções e a SB 264 da Flórida em linguagem simples; a title company cuida das duas no fechamento. Ter um imóvel nos EUA não dá, por si só, um visto nem o direito de morar aqui; para isso, converse com um advogado de imigração dos EUA.
Ser proprietário morando no exterior
Administração de imóveis
A maioria dos proprietários que moram no exterior contrata um administrador de imóveis licenciado para encontrar e avaliar inquilinos, cobrar o aluguel, cuidar dos reparos e enviar extratos mensais. Entreviste dois ou três. Uma opção é a Flagler4Rent, uma empresa de administração de imóveis em Palm Coast. Aviso: sou coproprietário da Flagler4Rent. Você nunca é obrigado a usá-la, e terei prazer em indicar outros nomes.
Seguro
Planeje a cobertura contra vento (furacão) e considere o seguro contra enchentes mesmo onde o credor não o exige. Verifique a zona de inundação nos mapas de inundação da FEMA e faça cotações de seguro antes do fim do seu período de inspeção. A Citizens Property Insurance é a seguradora criada pelo estado da Flórida.
Impostos sobre a propriedade
A isenção de homestead da Flórida vale apenas para a residência de um morador permanente da Flórida, então um imóvel de investimento ou de férias paga a alíquota integral. A boa notícia: para imóveis que não são homestead, o valor avaliado geralmente não pode subir mais de 10% ao ano (Florida Department of Revenue). Consulte a conta de imposto atual no site do condado antes de fazer uma oferta.
Temporada de furacões
A temporada de furacões vai de 1 de junho a 30 de novembro. Tenha um plano de quem verifica o imóvel antes e depois de uma tempestade, mantenha as proteções contra furacão ou as janelas de impacto em bom estado e guarde fotos do imóvel para qualquer pedido de indenização ao seguro. A Florida Division of Emergency Management, do estado, explica como se preparar.
Renda de aluguel e impostos dos EUA
O aluguel pago a um proprietário não residente geralmente está sujeito a imposto dos EUA. Por padrão, 30% do aluguel bruto é retido, e muitos proprietários optam, em vez disso, por ser tributados sobre a renda líquida de aluguel e entregar uma declaração americana (Form 1040-NR). Aluguéis de curto prazo também recolhem o imposto sobre vendas da Flórida e o imposto de turismo do condado (Florida Department of Revenue). Veja a página do IRS para não residentes e consulte um CPA.
Quando você vende (FIRPTA)
Quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel nos EUA, o comprador geralmente precisa reter 15% do preço de venda para o IRS. A title company faz a retenção, e a sua declaração de imposto americana depois acerta o imposto real. Veja retenção FIRPTA no IRS.
Ferramentas de dados de mercado
Gratuitas, atualizadas todo mês, e cada número mostra a sua fonte.
The Market Desk
Preços, taxas de hipoteca, dias no mercado, oferta e vendas dos quatro condados, da Flórida e dos EUA, lado a lado.
Abrir The Market Desk →Relatórios por condado
O que foi vendido, por tipo de imóvel, faixa de preço e cidade, com tendências de dez anos e uma pontuação Market Strength.
Flagler · Volusia · St. Johns · PutnamEstimador de aluguel
Aluguéis de casas, condomínios, duplexes e espaços comerciais com base em contratos locais reais, com rendimento e cap rate.
Estimar um aluguel →Relatório do mercado em dificuldades
Minha análise mensal sobre hipotecas em atraso e vendas de imóveis retomados por bancos, além de credores para investimento e como me enviar um ativo.
Investidores e gestores de ativos →Fale com Dave sobre investimentos
Diga o que você procura e como gostaria de comprar. Vou responder pessoalmente, e vou incluir um dos nossos corretores que fala o seu idioma quando isso ajudar. Fique à vontade para escrever no seu próprio idioma.
Prefere e-mail ou telefone? Dave@RealtyExchangeFL.com · +1 386-627-3182 (horário do leste dos EUA)
Igualdade de oportunidades de moradia. Atendemos todos igualmente, de onde quer que sejam.
Equal Housing Opportunity. We serve everyone equally, wherever they're from.
Fontes
- Florida Realtors, 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida
- National Association of Realtors, International Transactions in U.S. Residential Real Estate (2026)
- FlaglerDave.com, The Market Desk (Zillow Research, Realtor.com, Freddie Mac)
- Florida Department of Revenue, impostos
- Florida Department of Revenue, homestead e outras isenções
- Florida Department of Revenue, limites de avaliação
- Florida Department of Revenue, imposto de desenvolvimento turístico
- Florida DBPR, licenças de aluguel de temporada
- IRS, tributação de estrangeiros não residentes
- IRS, retenção FIRPTA
- Florida Division of Corporations (Sunbiz)
- FEMA Flood Map Service Center
- Florida Division of Emergency Management
Regras e números verificados em 2 de novembro de 2026. Leis e regras fiscais mudam; confirme-as com um profissional.