REO e imóveis em dificuldade, quatro condados, um broker.
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Trabalho com vendas a descoberto (short sales) desde 1994 e com REO desde 1998, nos condados de Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam. Abaixo estão meu relatório mensal gratuito do mercado de imóveis em dificuldade (Distressed Market Brief), ferramentas para investidores e como me enviar um ativo.
Veja todas as execuções hipotecárias (foreclosures), REO e short sales nos quatro condados. Investidores: estimem um aluguel ou encontrem um credor para investimento.
outubro de 2026
Onde as dificuldades estão crescendo e onde estão virando imóveis à venda. Todos os números são públicos, com as fontes abaixo.
"O que os gestores de ativos precisam saber este mês é que o REO não está movendo nada aqui. Os imóveis de revenda estão estáveis nos preços e com níveis de estoque saturados, mas os imóveis com preço correto estão vendendo com bastante rapidez, em menos de 80 dias, e o ponto ideal são os imóveis anunciados por 30 a 40 dias, que têm os melhores resultados. A construção nova representa 50% do nosso mercado local no condado de Flagler e está muito forte nos condados vizinhos, então reduções de taxa (rate buydowns) e garantias estão atraindo os compradores para lá. Você precisa precificar seus imóveis corretamente desde o início."Dave Petkovsek, Broker e instrutor imobiliário · outubro de 2026
das hipotecas com 90+ dias de atraso, média de 3 meses até dezembro de 2025. Um ano antes: 0.7%. EUA: 0.9%.
das hipotecas com 90+ dias de atraso, média de 3 meses até dezembro de 2025. Um ano antes: 0.9%. EUA: 0.9%.
das hipotecas com 90+ dias de atraso, média de 3 meses até dezembro de 2025. Um ano antes: 0.3%. EUA: 0.9%.
Hipotecas com 90+ dias de atraso
Percentual de hipotecas com atraso grave, média de 3 meses, até dezembro de 2025. A inadimplência grave é a etapa anterior à execução hipotecária.
CFPB Mortgage Performance Trends (National Mortgage Database). O condado de Putnam é pequeno demais para ser publicado.
Hipotecas com 30–89 dias de atraso
O sinal de alerta mais precoce, média de 3 meses, até dezembro de 2025.
CFPB Mortgage Performance Trends (National Mortgage Database).
Transferências de imóveis em dificuldade nos registros públicos, 2026 até agora
Vendas residenciais que o avaliador do condado classificou como transferências para bancos ou credores (escrituras de execução hipotecária, escrituras em lugar de execução, revendas de imóveis de bancos), transferências de órgãos do governo (HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, FDIC) e vendas forçadas ou pré-execução. Comparadas com os mesmos meses do ano passado.
| Condado | Até | Banco e credor | Órgão do governo | Forçada / pré-execução | Total este ano | Mesmos meses do ano passado | Variação |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flagler | agosto de 2026 | 41 | 12 | 1 | 54 | 36 | +50% |
| Volusia | agosto de 2026 | 66 | 184 | 112 | 362 | 269 | +35% |
| St. Johns | agosto de 2026 | 5 | 71 | 11 | 87 | 62 | +40% |
| Putnam | maio de 2026 | 0 | 18 | 1 | 19 | 25 | -24% |
Cada avaliador de condado aplica esses códigos à sua maneira, então compare um condado com ele mesmo ao longo do tempo, não com outro condado. Os meses recentes vão sendo preenchidos à medida que as escrituras são registradas; cada condado para no seu último mês completo.
O que faço para gestores de ativos
Conhecimento local para a sua carteira, da primeira inspeção ao fechamento.
Anúncio e venda de REO
Verificação de ocupação, proteção do imóvel, relatórios de condição e fotos, coordenação de fornecedores, marketing e fechamento, com relatórios na sua plataforma e no seu cronograma.
Opiniões de preço de broker (BPO)
BPOs precisos com vendas comparáveis reais dos registros públicos e do MLS, no prazo, nos quatro condados.
Short sales
Short sales desde 1994: documentação, negociação e fechamento, tratando os vendedores com respeito em um momento difícil.
O mercado por trás de cada condado: Flagler · Volusia · St. Johns · Putnam · The Market Desk
Comprando para alugar ou para revender?
Duas coisas que todo investidor me pergunta primeiro: por quanto vai alugar e quem vai financiar.
Estimador de aluguel
Algumas perguntas sobre uma casa, duplex, condomínio ou espaço comercial, e uma estimativa baseada em contratos de aluguel locais reais nos quatro condados, com rendimento e cap rate (taxa de capitalização).
Estimar um aluguel → Lista de recursosCredores para investimento
Credores de hard money e fix-and-flip (comprar, reformar e vender), empréstimos para imóveis de aluguel (DSCR), bancos locais para imóveis comerciais e multifamiliares, e como verificar a licença de um credor.
Ver os credores →Quem financia imóveis para investimento aqui
Credores que fazem empréstimos a investidores no nordeste da Flórida, cada um verificado no seu próprio site. Tem um negócio e não sabe onde ele se encaixa? Me ligue e eu indico o certo.
Hard money e fix-and-flip
Empréstimos de curto prazo para comprar e reformar, muitas vezes com o valor da reforma incluído.
Streetly Capital
Winter Park, FLCredor privado da Flórida Central: fix-and-flip com até 100% da reforma, empréstimos-ponte (bridge) de até 24 meses e construção do zero.
LendingOne
Boca Raton, FLFix-and-flip de até 92.5% do custo mais 100% da reforma; também fix-to-rent, construção nova, empréstimos-ponte, aluguel DSCR e carteiras.
Soviero Capital
Jupiter, FLCredor privado e de hard money familiar que empresta em toda a Flórida, com base no imóvel; ligue para saber as condições.
Kiavi
Pittsburgh, PAEmpréstimos fix-and-flip de $75K-$5M, até 100% da compra e da reforma (80% do valor após a reforma); também empréstimos-ponte, construção nova e aluguel DSCR.
Lima One Capital
Greenville, SCEmpréstimos fix-and-flip, Fix2Rent, construção nova, ponte, aluguel e multifamiliares em 46 estados.
RCN Capital
South Windsor, CTFix-and-flip de $75K-$2M, até 100% da compra e da reforma (75% do valor após a reforma); também aluguel em 30 anos, construção nova e multifamiliares.
New Silver
West Hartford, CT (escritório em Clearwater, FL)Fix-and-flip de até $5M com até 100% da reforma, construção do zero de até 90% do custo e empréstimos para aluguel em 30 anos; solicite on-line.
Empréstimos para aluguel (DSCR)
Empréstimos de longo prazo calculados pelo aluguel do imóvel, não pela sua renda pessoal.
LendSimpli
Região de Tampa Bay, FLEmpréstimos para aluguel em 30 anos para imóveis de investimento de 1-4 unidades, $75K-$2M, até 80% do valor, sem verificação de renda pessoal; também carteiras e empréstimos-ponte.
Easy Street Capital
NacionalEmpréstimos para aluguel DSCR de $75K-$3.5M até 80% do valor, sem DSCR mínimo, aluguel de temporada aceito; também fix-and-flip e construção.
CoreVest Finance
Irvine, CAEmpréstimos DSCR em 30 anos de até 80% do valor e empréstimos para carteiras de aluguel; também fix-and-flip, ponte, construção e build-to-rent (construir para alugar).
Bancos locais e comerciais
Credores aqui da região para imóveis de investimento, multifamiliares e comerciais.
Intracoastal Bank
Palm Coast, FLBanco local de Flagler e Volusia: empréstimos imobiliários empresariais para comprar imóveis de investimento ou escritórios, refinanciar, reformar ou construir.
Community First Credit Union of Florida
Região de Jacksonville, FLEmpréstimos imobiliários comerciais para imóveis de investimento (até 75%), ocupados pelo proprietário (80%) e construção, incluindo multifamiliares de 4+ unidades; atende associados de Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam.
Mainstreet Community Bank of Florida
DeLand, FLBanco comunitário de Volusia: hipotecas de imóveis comerciais, empréstimos para construção e loteamento, linhas de crédito.
Encontre e verifique um credor
Verifique a licença antes de assinar e encontre mais credores.
Florida OFR - Verificar uma licença
Tallahassee, FLA verificação oficial de licenças da Flórida; para credores hipotecários, ela direciona ao NMLS Consumer Access.
NMLS Consumer Access
NacionalConsulta nacional gratuita que mostra se um credor hipotecário ou agente de crédito é licenciado, e onde.
American Association of Private Lenders - Diretório de membros
NacionalDiretório de credores privados e de hard money que fazem parte da associação nacional do setor.
BiggerPockets Lender Finder
NacionalBuscador de credores voltado a investidores, da maior comunidade de investidores imobiliários.
SBA Lender Match
Washington, DCFormulário curto e gratuito; a SBA envia credores locais interessados em cerca de dois dias úteis. Melhor para comprar um imóvel que a sua empresa vai usar; não serve para imóveis só de aluguel.
Isto não são recomendações, e as condições mudam com frequência. Compare pelo menos três credores, leia as condições do empréstimo e verifique a licença antes de assinar (links da Florida OFR e do NMLS acima). Listagens verificadas em 14 de outubro de 2026. Credores: para serem incluídos ou atualizados, usem o formulário abaixo.
Perguntas de gestores de ativos e investidores
Quem cuida de anúncios de REO em Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam?
Eu. Trabalho com short sales desde 1994 e com REO desde 1998 nos quatro condados, com 1,000+ imóveis de bancos fechados pessoalmente. Envie um ativo ou solicite um BPO abaixo, ou ligue para 386-627-3182.
O que você faz em uma atribuição de REO?
Verificação de ocupação, proteção do imóvel, relatórios de condição e fotos, coordenação de fornecedores, marketing e fechamento, com relatórios na sua plataforma e no seu cronograma. Trabalho com RES.NET, Equator, Pyramid e RIO Genesis.
Você faz BPOs nos quatro condados?
Sim. BPOs precisos com vendas comparáveis reais dos registros públicos e do MLS, no prazo, em Flagler, Volusia, St. Johns e Putnam.
O REO está movendo o mercado aqui agora?
Não em outubro de 2026. Nas minhas palavras: "O REO não está movendo nada aqui. Os imóveis de revenda estão estáveis nos preços e com níveis de estoque saturados, mas os imóveis com preço correto estão vendendo com bastante rapidez, em menos de 80 dias." O Distressed Market Brief mensal completo está no topo desta página.
Por quanto um imóvel de investimento vai alugar?
Use o Estimador de aluguel gratuito: algumas perguntas sobre uma casa, duplex, condomínio ou espaço comercial, e uma estimativa baseada em contratos de aluguel locais reais nos quatro condados, com rendimento e cap rate.
Envie um ativo, solicite um BPO ou pergunte sobre um negócio
Isto vem direto para mim. Vou responder pessoalmente, geralmente no mesmo dia útil. Por favor, não inclua aqui informações pessoais de mutuários.
Fontes e método
- Hipotecas em atraso: Consumer Financial Protection Bureau, Mortgage Performance Trends (National Mortgage Database, uma amostra de hipotecas), dados por condado até dezembro de 2025, mostrados como médias de 3 meses. O condado de Putnam é pequeno demais para ser publicado.
- Transferências de imóveis em dificuldade: lotes residenciais (unifamiliares, condomínios, casas pré-fabricadas), códigos de venda do avaliador 12, 18 e 38, dos arquivos de vendas do Florida Department of Revenue (Volusia, St. Johns, Putnam) e do Flagler County Property Appraiser (Flagler). Vendas de vários lotes ficaram de fora.
- Compilado por Dave Petkovsek, Broker e instrutor imobiliário, CENTURY 21 Realty Exchange. Atualizado em 13 de outubro de 2026. Vai usar estes números? Por favor, cite "FlaglerDave.com".