Invertir en bienes raíces del noreste de Florida desde el extranjero.
Viviendas de alquiler, casas vacacionales, construcción nueva, propiedades comerciales y viviendas de lujo en los condados de Flagler, Volusia, St. Johns y Putnam, con un corredor que lleva más de 30 años ayudando a inversionistas, bancos y administradores de activos a comprar, administrar y vender propiedades aquí.
Por favor lea: Soy corredor (broker) de bienes raíces e instructor, no abogado, contador, asesor fiscal ni asesor de inversiones. Esta página es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión, y nada aquí promete un rendimiento. Hable con un abogado de bienes raíces de EE. UU. y con un contador público (CPA) que trabaje con propietarios extranjeros antes de comprar.
Please read: I'm a real estate broker and instructor, not an attorney, accountant, tax advisor or investment advisor. This page is general information, not legal, tax or investment advice, and nothing here promises a return. Talk to a U.S. real estate attorney and a CPA who works with foreign owners before you buy.
Con quién trabajará
Soy Dave Petkovsek, Corredor (broker) de bienes raíces e instructor en CENTURY 21 Realty Exchange en Palm Coast. Trabajo con ventas cortas (short sales) desde 1994 y con propiedades de bancos (REO) desde 1998, he vendido más de 2,000 viviendas, y bancos, administradores de préstamos (servicers) y administradores de activos me confían sus propiedades en los cuatro condados. También enseño bienes raíces: soy instructor de bienes raíces con licencia en Florida y miembro del cuerpo docente (Staff Faculty) de Florida Realtors.
Nuestra oficina forma parte de CENTURY 21, uno de los nombres más conocidos del sector inmobiliario en todo el mundo. Si ya trabaja con una oficina de CENTURY 21 en su país, su agente allí puede referirlo a mí.
Por qué el noreste de Florida
- Precios por debajo de las grandes áreas metropolitanas de Florida. En el año hasta julio de 2025, el precio de venta mediano en el área de Deltona–Daytona Beach–Ormond Beach fue de $350,000, frente a $412,000 en Orlando, a una hora aproximadamente (Florida Realtors).
- Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal (Departamento de Ingresos de Florida). El impuesto federal de EE. UU. sigue aplicando.
- Los compradores internacionales ya eligen Florida. Unos 16,400 compradores internacionales compraron viviendas en Florida en el año hasta julio de 2025, por unos $10.4 mil millones en total, a un precio mediano de $442,000 (Florida Realtors).
- Muchos pagan en efectivo. El 48% de los compradores extranjeros en EE. UU. pagó totalmente en efectivo en el año hasta marzo de 2026, frente al 28% de todos los compradores (National Association of Realtors).
Las cifras de hoy
| Zona | Precio de venta mediano (agosto de 2026) | Viviendas en venta (septiembre de 2026) | Días en el mercado (septiembre de 2026) |
|---|---|---|---|
| Condado de Flagler | $365,000 | 1,301 | 78 |
| Condado de Volusia | $329,000 | 4,171 | 78 |
| Condado de St. Johns | $511,000 | 2,174 | 72 |
| Condado de Putnam | $252,000 | 301 | 87 |
| Florida | $384,000 | 146,478 | 81 |
| Estados Unidos | $381,000 | 1,161,615 | 61 |
Fuentes: Zillow Research (precio de venta mediano, promedio de 3 meses), Realtor.com (viviendas en venta y mediana de días en el mercado). La tasa hipotecaria fija a 30 años promedió 7.24% la semana del 29 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Cada mes desde 2019 está en The Market Desk. Las cifras pasadas no predicen precios ni alquileres futuros.
Qué compran aquí los inversionistas
Viviendas unifamiliares de alquiler
La inversión más común aquí. Vea cuánto se alquilaría una vivienda, según contratos de arrendamiento locales reales, con rendimiento y cap rate (tasa de capitalización).
Calculadora de alquiler →Alquileres vacacionales y de corto plazo
Los pueblos de playa y las comunidades de golf atraen visitantes todo el año, pero los alquileres de corto plazo necesitan una licencia estatal, impuestos turísticos y, en muchos lugares, un permiso local. Revise las reglas para la dirección exacta antes de comprar. Reglas locales: Palm Coast; condado de Flagler; Flagler Beach; condado de Volusia; condado de St. Johns.
Licencia de alquiler vacacional de Florida →Construcción nueva
Cada constructor y comunidad en los cuatro condados, con las ofertas actuales de los constructores y viviendas listas para mudarse.
Guía de construcción nueva →Propiedades comerciales
Oficinas, locales comerciales, bodegas y edificios de inversión, con calculadoras de cap rate y de comprar frente a arrendar, y una lista de verificación de debida diligencia.
Compradores comerciales →Viviendas de lujo
Viviendas frente al mar, en el Intracoastal y en campos de golf. CENTURY 21 Fine Homes & Estates es el programa de CENTURY 21 para comercializar propiedades de lujo.
CENTURY 21 Fine Homes & Estates →Propiedades de bancos y en dificultades
Cada ejecución hipotecaria, vivienda de banco y venta corta en los cuatro condados, además de las subastas del condado y las viviendas del gobierno.
Ejecuciones hipotecarias y REO →Cómo suelen comprar los inversionistas extranjeros
Efectivo
El efectivo es la forma más sencilla y rápida de comprar, y así lo hacen muchos compradores internacionales. Espere que su banco y la compañía de títulos le pidan identificación y que demuestre de dónde proviene el dinero. Confirme siempre las instrucciones de transferencia por teléfono, con un número que ya conozca, nunca solo por correo electrónico.
Préstamos para extranjeros
Prestamistas cuyos propios sitios web dicen que prestan a extranjeros (revisado el 2 de noviembre de 2026): Lima One Capital, CoreVest Finance, RCN Capital, Easy Street Capital (cuando un ciudadano de EE. UU. o titular de green card es dueño de al menos la mitad de la empresa prestataria). Los programas y las condiciones cambian, así que confirme con cada prestamista. Mi lista completa de prestamistas para inversión está en la página de inversionistas.
Ser propietario mediante una empresa de EE. UU. (LLC)
Muchos inversionistas tienen sus propiedades a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) de Florida, constituida a través de la División de Corporaciones de Florida. Si eso le conviene depende de las reglas fiscales de su país y de las de EE. UU., así que decídalo con un abogado de bienes raíces de EE. UU. y un contador público (CPA) antes de firmar un contrato, porque el nombre del comprador va en el contrato.
Quién puede comprar
La mayoría de los compradores extranjeros puede comprar bienes raíces en Florida. Cada comprador y vendedor se verifica contra la lista de sanciones de EE. UU., y una ley de Florida de 2023 limita algunas compras por parte de personas y empresas vinculadas a unos pocos países. Nuestra guía Mudarse a EE. UU. explica en palabras sencillas la verificación de sanciones y la ley SB 264 de Florida; la compañía de títulos se encarga de ambas al cierre. Ser dueño de una vivienda en EE. UU. no le da por sí solo una visa ni el derecho a vivir aquí; para eso, hable con un abogado de inmigración de EE. UU.
Ser propietario desde el extranjero
Administración de propiedades
La mayoría de los propietarios que viven en el extranjero contrata a un administrador de propiedades con licencia para encontrar y evaluar inquilinos, cobrar el alquiler, encargarse de las reparaciones y enviar estados de cuenta mensuales. Entreviste a dos o tres. Una opción es Flagler4Rent, una empresa de administración de propiedades en Palm Coast. Aviso: soy copropietario de Flagler4Rent. Nunca está obligado a usarla, y con gusto le daré otros nombres.
Seguro
Prevea la cobertura contra viento (huracanes) y considere un seguro contra inundaciones aunque el prestamista no lo exija. Revise la zona de inundación en los mapas de inundación de FEMA y obtenga cotizaciones de seguro antes de que termine su periodo de inspección. Citizens Property Insurance es la aseguradora creada por el estado de Florida.
Impuestos a la propiedad
La exención de vivienda principal (homestead) de Florida es solo para la vivienda de un residente permanente de Florida, así que una propiedad de inversión o vacacional paga la tasa de impuestos completa. La buena noticia: en una propiedad que no es homestead, el valor tasado por lo general no puede subir más del 10% al año (Departamento de Ingresos de Florida). Consulte la factura de impuestos actual en el sitio web del condado antes de hacer una oferta.
Temporada de huracanes
La temporada de huracanes va del 1 de junio al 30 de noviembre. Tenga un plan sobre quién revisa la propiedad antes y después de una tormenta, mantenga en buen estado las contraventanas o ventanas de impacto, y guarde fotos de la propiedad para cualquier reclamo al seguro. La División de Manejo de Emergencias de Florida del estado explica cómo prepararse.
Ingresos por alquiler e impuestos de EE. UU.
El alquiler pagado a un propietario no residente por lo general está sujeto a impuestos de EE. UU. De forma predeterminada se retiene el 30% del alquiler bruto, y muchos propietarios eligen en su lugar tributar sobre el ingreso neto por alquiler y presentar una declaración de EE. UU. (Form 1040-NR). Los alquileres de corto plazo también cobran el impuesto sobre las ventas de Florida y el impuesto turístico del condado (Departamento de Ingresos de Florida). Vea la página del IRS para no residentes y consulte a un contador público (CPA).
Cuando vende (FIRPTA)
Cuando una persona extranjera vende bienes raíces en EE. UU., el comprador por lo general debe retener el 15% del precio de venta para el IRS. La compañía de títulos se encarga de la retención, y luego su declaración de impuestos de EE. UU. liquida el impuesto real. Vea la retención FIRPTA en el IRS.
Herramientas de datos del mercado
Gratis, actualizadas cada mes, y cada cifra muestra su fuente.
The Market Desk
Precios, tasas hipotecarias, días en el mercado, inventario y ventas de los cuatro condados, Florida y EE. UU., lado a lado.
Abrir The Market Desk →Informes por condado
Qué se vendió, por tipo de vivienda, rango de precio y ciudad, con tendencias de diez años y un puntaje de fortaleza del mercado.
Flagler · Volusia · St. Johns · PutnamCalculadora de alquiler
Alquileres de viviendas, condominios, dúplex y espacios comerciales según contratos de arrendamiento locales reales, con rendimiento y cap rate.
Calcular un alquiler →Informe del mercado en dificultades
Mi análisis mensual de hipotecas atrasadas y ventas de propiedades de bancos, además de prestamistas para inversión y cómo enviarme un activo.
Inversionistas y administradores de activos →Hable con Dave sobre invertir
Cuénteme qué busca y cómo le gustaría comprar. Le responderé personalmente y, cuando ayude, incluiré a uno de nuestros agentes que hable su idioma. Puede escribir en su propio idioma.
¿Prefiere correo electrónico o teléfono? Dave@RealtyExchangeFL.com · +1 386-627-3182 (hora del Este de EE. UU.)
Igualdad de oportunidades de vivienda. Atendemos a todos por igual, sin importar de dónde sean.
Equal Housing Opportunity. We serve everyone equally, wherever they're from.
Fuentes
- Florida Realtors, 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida
- National Association of Realtors, International Transactions in U.S. Residential Real Estate (2026)
- FlaglerDave.com, The Market Desk (Zillow Research, Realtor.com, Freddie Mac)
- Departamento de Ingresos de Florida, impuestos
- Departamento de Ingresos de Florida, exención homestead y otras exenciones
- Departamento de Ingresos de Florida, límites de tasación
- Departamento de Ingresos de Florida, impuesto de desarrollo turístico
- DBPR de Florida, licencias de alquiler vacacional
- IRS, tributación de extranjeros no residentes
- IRS, retención FIRPTA
- División de Corporaciones de Florida (Sunbiz)
- Centro de Servicios de Mapas de Inundación de FEMA
- División de Manejo de Emergencias de Florida
Reglas y cifras revisadas el 2 de noviembre de 2026. Las leyes y las reglas fiscales cambian; confírmelas con un profesional.